离婚后，如果房屋实际所有人发生变化，需到房地产登记管理机关办理产权变更。这里所指的“房屋实际所有人发生变化”，分为两种情况：【一】是房屋原属于夫妻双方共有，离婚后变为其中一方所有的。【二】是原属于夫或妻一方所有，离婚后转为另一方所有的。在这种情况下，应当办理房屋产权过户手续，领取新的《房屋所有权证》，以保持“房屋实际所有人”与房地产主管机关登记资料的一致性。房屋产权属于公民的不动产资源，其产权登记实行动态管理。《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第十六条还规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”依据上述规定，只有登记在案的物权人才属于该房产的合法所有人，也就是说，房屋物权变更后，必须在房地产登记管理机关的房屋登记薄上做变更登记，使房屋的实际所有人与房屋登记薄上记载的内容相一致，变更后的物权才会发生法律效力。
全部3个回答 >房管所还没备案，可以退房吗？
154****3608 | 2014-03-20 14:19:59
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144****3853 只要开发商同意退的话，房管所没有理由不办理。如果以前交了契税都可以退回来的。要房管所拿出文件来呀！ 2014-03-23 14:17:28
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134****1823 你所说的二手房备案，就是过户时需要提供的资料。身份证 户口本 结婚证（原件及复印件） 网签合同 契税票。 2014-03-23 11:27:02
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152****5889 首先建议你一定要备案，因为你不能想着不让他变成二手房就不备案。不备案也可以办理按接，也可以住进去。可是没有保障，以后如果开发商出什么问题，这个房子银行可以直接收回的。如果备了案，以后才能办理产权证哈。
只要已经备案，就已经属于你的了。如果要卖就是二手房了，如果你实在不想当二手房卖，除非找关系到房管局去更名。就是把备案的名字换成买你房子人的名字，这样就相于是新房的购买了。不过这个需要关系，不仅在开发商那里有关系，还要在房管局有关系才行。一样有费用，不过多少的问题。 2014-03-23 10:49:01 -
131****1282 房产是商品，你不想要了要退货，也是退货给卖给你房子的开发商，而不是房管部门。而且一旦你的房产购房合同在房管局备案，是无法变更的，只有通过开发商出面协调，利用他们的关系将这房子卖给别人，才可以变更，或是办理下你名字房产证，再卖给别人。 2014-03-22 18:51:25
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151****5119 不可以直接更名的，除非你有关系可以修改预售备案合同。 2014-03-22 11:49:45
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157****2242 合同都签了，钱也都交清了，开发商不同意你退的话你也是退不了的。 2014-03-22 10:55:09
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144****4878 一般在签合同之前，开发商都要求购房者签一份承诺书，知悉国家有关限购、限贷政策。所以一旦签了购房合同，就具备了法律效力，无论是买方或者卖方，都得遵守合同约定条款。所以购房者在签约合同前，一定要落实清楚自己有没有具备购房资格，以免带来不必要的麻烦。 2014-03-21 10:34:58
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132****8324 你已经签了合同还付清了全部房款，开发商如果不同意你是退不了房的。 2014-03-20 14:27:44
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使用权的房过户其实就是使用权转让，不可买卖；如下：第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分权利。第四十条 所有人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。使用权房即是对他人的房屋占有、使用和收益。使用权人只能转让使用权，且不得损害所有权人权益。简单点说就是所有权人能卖房子，使用权人不能卖房产。一般城市的公房有两种情况,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部门办理,费用根据各城市消费水平而不同;后者要到单位产权单位办理,费用不确定赠与缴纳房价3%的契税和0.05%印花税,免其他税.。如果转让,要承担买卖双方的全部税费.。过户申请书 ；由买方向公房管理部门提出承租申请，准备好由他来承租的书面材料、原公房租赁合约、他的身份证明和户口簿等材料到房管部门办理承租人变更手续
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办理房产证的流程:1、确定开发商已经进行初始登记开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等。2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。3、拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。4、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。5、缴纳公共维修基金、契税公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。6、提交申请材料,主要包括以下几种：(1)盖章的申请表;(2)房屋买卖合同;(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税或减免税凭证;(7)购房者身份证明(复印件核对原件);(8)房屋共有的提交共有协议;(9)银行的提前还贷证明。7、按照规定时间领取房产证一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。
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一般只有一手房有
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根据您提供的条件分析，您有可能购买的是使用权公房。您可以到房管所询问可否将房屋的使用权买断，并办理房屋两证。
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