律师关于购买二手房的二十项注意 在二手房买卖中，**有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度： 1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖：（现在北京已改，但还要有所注意） 1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3．一般说来，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分： 1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积： 1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2．产权证上一般标明的是建筑面积； 3．**保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构： 1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2．管线是否太多或者走线不合理； 3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 六、考核房屋的市政配套： 1．打开水龙头观察水的质量、水压； 2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4．观察户内外电线是否有老化的现象； 5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、了解装修的状况： 1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉； 2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 八、查验物业管理的水平： 1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户； 2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心； 4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。 九、了解往后居住的费用： 1．水、电、煤、暖的价格； 2．物业管理费的收取标准； 3．车位的费用。 十、追溯旧房的历史： 1．哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； 2．哪些人住过什么背景是何种用途； 3．是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 十一、了解邻居的组合： 1．好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次； 2．拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心； 3．与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十二、算计一下房价： 1．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 1．满18岁，有城镇户口； 2．能提供稳定的收入支付本息的证明； 3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押； 4．所购房屋产权所属真实可靠； 5．支付有关手续费。 十四、请律师： 1．二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 2．公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 3．建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行： 1．北京公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 2．代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 3．在把你的业务交给代理行之前应该了解： 代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？ 买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？ 代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证： 1．有效的北京工商局颁发的营业执照，北京建委颁发的中介代理行资质证书； 2．资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
全部6个回答 >南京二手房过户流程
143****9045 | 2014-03-15 18:03:43
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143****9666 二手房过户费用包括以下八个方面的费用：：
1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
4、二手房过户核档费：50元/宗。
5、二手房过户契税：税率为3% ，按交易成交价格计征;个人购买自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
7、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，
①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。 2014-03-18 09:50:23 -
146****6750 这个问题我替你问过我们的权证部，在我们这里可以为你全权操作，并且不需要你自己去多支付解压款 2014-03-17 10:16:35
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133****8702 二手房过户需的办理
一、登记要件 ①房屋所有权转移登记申请书（原件留存）； ②申请人身份证明（查验原件、复印件留存）； ③房屋所有权证书（原件留存）； ④赠与合同（原件留存）； ⑤契税完税凭证（查验原件）。 有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。 宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。 二、登记时限 登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。 三、办理房产过户手续时需要哪些东西？ 需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续即可。 2014-03-17 09:02:59 -
146****3004 你好，你这种情况属于二手房买卖，卖方有贷款，买方需要贷款的交易具体流程如下
一．买卖双方协商达成购房意向，并确定房屋成交价格，至网上签约窗口签订《南京市存量房交易合同》；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订《南京市存量房交易合同》。
二．买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料，由交易保证机构审批买卖双方资料。
三．通过审核后，交易保证机构向买方出具审核核准通知单，买卖双方与交易保证机构签订赎楼协议等文本，并做委托公证。
四．买方凭审查核准通知单向银行申请购房贷款（含公积金），由贷款银行预约买卖双方面签购房贷款相关手续和担保相关合同手续，同时买卖双方在资金监管银行开立个人银行结算账户。
五．贷款银行审批完毕，买卖双方办理资金监管手续。
六．买卖双方到监管银行存入监管的**款及佣金。
七．买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。
八．交易保证机构为卖方归还银行贷款，办理抵押登记注销手续。
九．交易保证机构为买卖双方办理房屋转移登记手续。
十．三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。
十一．十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。
十二．公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。
十三．卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。
十四．交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。
网签合同需携带资料：
1.买卖双方有效身份证明；
2.房屋所有权证；
3.国有土地使用权证；
4.有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证。
申请赎楼需携带材料：
1.买卖双方有效身份证明，婚姻证明；
2.原购房合同，借款合同，还款明细，剩余还款金额；
3.房屋所有权证，土地使用权证；
4.存量房交易合同；
申请贷款需提供资料：
1.买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；
2.买方及配偶的收入证明原件，卖方的房产证（验原件收复印件）；
3.其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。 2014-03-15 18:14:06
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南京二手房交易流程：①首先买卖双方需要进行交流，主要是谈一下二手房的价格以及付款的方式，物业的交割问题等等，一般最好是双方见面详谈。②双方谈好之后，可以约定一个时间去中介公司碰一下，主要是商谈一下有关合同的具体事宜，当然如果没有通过中介公司交易的话，那么可以自行签约。③接下来买家需要严格的审查权属证明以及卖家的身份证明，同时要把房产的建筑年代写进合同当中，而卖家也可以要求卖家把付款的方式写在合同当中。④合同签订好了之后，卖家需要把房屋的抵押状态解除，并且此时的买家资金不要直接交给卖方，一般可以等到房子完成注销抵押的时候再去支付。⑤接下来需要约定一个时间需要办理产权的过户手续，双方可以同时去交易市场办理。
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如果房子是满五年且是您叔叔名下唯一住房 就没税； 满五年不唯一有1个点的个人所得税 ； 不满五年就是5.6的营业税和1个点的个税 如果您是首次购房契税1个点 不是的话3个点办理手续可以通过中介公司帮您办理的 费用也不高 也省事
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二手房过户费用包括以下八个方面的费用：：1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。4、二手房过户核档费：50元/宗。5、二手房过户契税：税率为3% ，按交易成交价格计征;个人购买自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。7、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
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二手房交易步骤一般为：（一）发布或了解房源信息；（二）看房、挑房；（三）买卖双方初步达成意向、买方交付定金；（四）谈判签约，买方向卖方支付首付款；（五）缴纳相关税费、办理产权过户；（六）买方支付剩余房款；（七）交房。另附南京购买二手房注意事项：1、查明真实情况(1)凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，30元的费用。(2)可以交给中介全权负责，合同注明：如果房产证并非真实，中介付全部责任。(3)确认房主真实身份。2、房屋手续是否齐全(1)房产证、土地证是否齐全;(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，是否在租，贷款额多少;我国包括大部分地区均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。(3)可以索要中介营业执照的复印件。3、房屋产权是否明晰(1)有些房屋有好多个共有人?如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。(2)如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
