二手房交易就是因为时间差,多少总是存在一定风险的。 作为卖家,您办理了产权过户,但是您却未拿到全部的钱,当然是有一定风险的。 但对方是通过房屋贷款支付款项,银行在中国的公信力还是比较强的,所以风险并不是很大。 小心总是没错的,签订完善的合同,针对这个方面,具体给您以下建议: 1、针对对方办理贷款的时限给予约定,就是签订合同后多久内,必须提交银行的资料,办理贷款手续,否则要承担违约责任。不能无限期拖着。 2、对于贷款额度,要明确,就是合同中明确需要贷款多少?同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款,怎么办,一般2种:现金补足或解除合同。这两种方式都要有时限,什么时间补现金,多久补不了现在算是违约或解除合同。目的很简单,不能因为他贷不了款,耽误您把房子卖给别人,要有个解决问题的方法和期限。 3、您跟对方去过户前,**好是要看到银行给的批贷承诺函,或者看到银行已经签字盖章的针对这套房屋的贷款合同。看清楚合同或承诺函上银行对于放款条件的约定(这个您跟买方去银行签订贷款合同时,可以看合同,承诺函要跟信贷员再确认下,**好留原件或复印件),也就是银行在什么情况下,会把贷款的钱给您,看看您是否能接受。现在银行**晚的就是,过户后银行办理完该房屋抵押登记手续后,把钱放给你。如果是银行拿到房产证就放款,那速度会快的多。这个周期是您自行权衡了,这个周期**少也是过户后3-5天给您钱。 4、我不知道你们那是否过户和抵押是同时办理的,不管哪种实际办理过户后,出于安全考虑,您**好监督买方将房产证、他正(如同时办理)送到银行,也就是监督买方配合达到贷款合同中约定的放款条件。买方配合达到银行放款条件后,那就是银行的问题了,如果不是资金紧张银行一般2-3天就会把钱放到您的账上。
全部4个回答 >二手房交易,买方要以卖方的房产证抵押贷款,有什么风险?
155****1665 | 2014-03-13 16:02:14-
135****6402 整个交易是一环扣一环的,很安全的,交易中心和银行都是有担保公司的,银行会在交易中心做好抵押后直接拿到抵押登记证,然后放款,有的银行抵押登记证要在拿产证的时候送给他,这就是中介公司的作用了,所以不用担心客户跑了不做抵押,然后银行不放款。 2014-03-16 09:48:17
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148****8326 买卖合同签了就有了法律效应啦! 2014-03-16 09:40:55
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145****0287 你就告诉他是在现在这个中介买的就好了。 2014-03-15 20:05:25
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157****1482 呵呵,无论您和谁成交,建议您找专业正规的中介公司,没签什么东西就没关系。 2014-03-14 19:54:27
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153****6633 不需要 不用担心 但是得找个大点中介 一定要走资金监管 2014-03-14 17:15:37
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137****9662 是这样的,网签合同和买卖合同签好,下家提供公司的收入证明和买卖合同贷款,和产证没太大关系,可能是下家没说清楚。 2014-03-14 12:29:38
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155****9151 如果是正常买卖过户,银行放款是以过户回执放首期款的,抵押成功后在放尾款的。新房产证是由中介公司人员拿去抵押的,所以不用担心买方不拿房产证去抵押。 2014-03-14 11:19:37
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138****1515 只要你把握好几个重点,就绝对没有风险,
1.必须先评估看这个房子能在银行贷多少款.
2.必须看到买房人的首期款并与买房人一起将首期款监管在想要发生按揭的银行.这样才可以去产权过户.
3.过完户国土局会出一个回执(到时买方要凭身份证原件和回执才可以拿到房产证),这个回执你一定要自己拿着,到领房产证的时候你再和买方一起去国土局并盯着买方直到房产证交到银行负责办按揭的人手里(他会很快的递到国土局做抵押登记). 2014-03-13 16:30:17
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二手房交易就是因为时间差,多少总是存在一定风险的。 1、贷款时间风险。针对对方办理贷款的时限给予约定,就是签订合同后多久内,必须提交银行的资料,办理贷款手续,否则要承担违约责任。不能无限期拖着。 2、贷款额度风险。对于贷款额度,要明确,就是合同中明确需要贷款多少?同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款,怎么办,一般2种:现金补足或解除合同。这两种方式都要有时限,什么时间补现金,多久补不了现在算是违约或解除合同。目的很简单,不能因为他贷不了款,耽误您把房子卖给别人,要有个解决问题的方法和期限。3、借款人信用不良。在贷款购房中,借款人的信用只有银行的征信系统才能查到,很多人不知道自己以前的信用卡不良记录和贷款不良记录,如果出现这些很有可能无法贷款,造成纠纷,在贷款前,有必要提醒买方先去查询自己的征信报告。 4、交易途中风险。出于安全考虑,过户后**好监督买方将房产证送到银行,也就是监督买方配合达到贷款合同中约定的放款条件。买方配合达到银行放款条件后,那就是银行的问题了,如果不是资金紧张银行一般2-3天就会把钱放到您的账上。 5、交房风险。合同中应当约定收到全部款项后多久将房屋移交给对方,也就是您没有收到全部的钱,就不交房(还占着房子的使用权),这样买方为了早点拿房子,自己也会着急的。
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1、卖方违约拒绝过户卖方收到买方的资金后,可能将资金挪作他用,不及时申请解押。此外,在房价上涨较快的情形下,卖方往往不惜违约以更高的价格另行出售。2、卖方一房二卖贷款房屋解押后即具备过户条件,不守交易规则的卖方可能将房屋另行出售给他人并办理过户手续,如果第三人以合理价格买受,并且已经办理过户手续的,第三人取得房屋所有权。卖方只能依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任。3、诉讼风险由于从贷款解押到房屋过户按照正常手续还有一个过程,若卖方名下有较多债务,买方垫款解押后房屋过户前,交易房屋有可能因卖方其他债务纠纷被法院裁定保全或者查封,不能继续交易,从而房屋买卖合同不能继续履行。
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买方购买卖方在抵押状态的二手房,共分贷款购房,全款购房两种情况,具体注意事项如下:一、买方贷款购房1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况)2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况)3、卖方去银行办理解押4、房屋过户的同时银行审查贷款条件5、银行发放贷款6、双方共同去做物业交割二、买方全款购房1、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况)2、买方支付卖方定金3、卖方去银行办理解押4、双方共同去做房屋过户5、双方共同去做物业交割6、买方全款付清给卖方无论是哪种情况购房,购买卖方在抵押状态的二手房,**好是通过一家全国连锁的正规品牌中介机构办理,更有保障!
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办理完过户手续且支付完款项之后。二手房交易流程:第1步:买卖前的产权审核首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示:此环节**大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。第2步:交定金与签合同看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中,定金**好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金**好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。第3步:赎楼赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。出于风险考虑,买家**好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。第4步:付首期及资金监管除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。第5步:签订买卖合同签订书面协议时,**主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。第6步:选银行和办按揭如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。第7步:过户及交税去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。第8步:后续事项交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,**终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方**好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。**主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
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