首先所有共有人协商一致，约定各共有人具体的房屋份额。然后到公证处公证对房屋收益的拥有比例，办一份析产公证。再拿公证书房管局办理产权证变更手续，去掉侄子的名字，即可。但现在只有省公证处能办理1%和99%的析产公证，市公证处只能办理50%和50%的析产公证。。如果是夫妻间共有财产，不是特别约定为按份共有的话，一般都默认为共同共有。共同共有人的权利，及于共有物的全部。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应当得到全体共有人的同意。如果根据法律的规定或合同的约定，某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。家庭之间共有财产的管理可以由家庭成员中推举出一人为之，而不必由全体家庭成员共同进行。但是，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般是无效的。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失。由擅自处分共有财产的人赔偿。
全部3个回答 >按份共有权问题
145****5001 | 2014-03-11 19:42:47
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132****4795 物权的共有分为：“共同共有”和“按份共有”两种。
房产证分为三种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
如果你是约定按份共有，那么就涉及《房屋所有权证》和《房屋共有权证》，房产登记部门会按照你们的共有权约定协议，在上面注明你们的产权比例。
附：共有权持证协议的样本附件：房产共有权利协议书.doc 2014-03-14 19:09:46 -
155****0718 共有权人优先。共有权的优先权基于物权，承租人的优先权基于债权，物权优先于债权。我的答案绝对正确，别忘了采纳我的答案就是了。 2014-03-14 09:41:16
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132****8834 呵呵 房产证是不可以1分为2的, 把商铺托管不就成了 收益一人一半 2014-03-14 09:38:51
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148****3049 我花了很大的力气看完了。哦……
律师的第一第二个问题回答是对的，没有问题。第三个就很扯淡，第四个也对，两种方法其实是一个结果，这是一个不算怎么复杂的数学题，你算算看。
关于第三个问题：你们拥有的是100%的产权，在这个产权上有负债。负债比例是55%。所以，根本不存在2/3共有权人的问题。银行的这个权利不叫所有权，叫抵押权。所以，当然可以拍卖。只是拍卖所得，银行优先受偿。因此，实际上，第四个问题的所谓第二种方法是对的，但因为结果就是你说的那个第一种。因为银行根据法律规定，本来就是要优先受偿的嘛，贷款当然先扣除，你们才能算自己的份额啊。
你只要把对的算给法官听就可以了。法官不会乱判的，她没凭没据，空手套白狼是不大可能实现的。
回答你第三个问题的那个律师就别请了，说不准让你赔多点都有可能。好运！
增加一条，千万别以为公证处是万金油，什么都干。你的事情如果是房产证上的名字改成一个人的时候，银行需要你去做一个减少抵押人的公证。其他的，和公证半毛钱关系都没有。 2014-03-13 22:21:43 -
136****0097 共有权人优先。共有权的优先权基于物权,承租人的优先权基于债权,物权优先于债权。我的答案绝对正确,别忘了采纳我的答案就是了。 2014-03-13 21:51:10
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137****8279 商品房就有做过 是可以的 商铺就不确定了 可以打电话到国土局咨询 2014-03-13 19:10:29
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144****0119 房产证可以写双方名字，这样该房产就成为共有房产，同时依照出资比例确定每个人的共有份额。例如双方各出资50％，那么每个人在共有权中占有的比例就是50％，也可以一方40％，另一方60％。
2014-03-13 12:10:49 -
157****0896 中华人民共和国物权法
第八章 共有
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
按份共有人只能处分他所拥有的份额，且不需要其他共有人同意，但其他共有人有优先购买权。按份共有人除了出卖外还可以将其拥有的份额设质，抵押，用作担保等 2014-03-12 18:30:45 -
143****4713 协商解决！ 2014-03-12 13:39:47
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154****8263 房子暂时先不要出售，房子出租是有期限的，房子租到期不在继续出租，这样租客就不能购买了。
当然这个要看王某是否真的想卖个李某了 2014-03-11 19:56:05
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问 房屋如何按份共有答
1、按份共有是指各有明确的份额且不一定相等的。而共同共有是没有明确份额、实际分割时份额是平均的。 2、签订房屋买卖合同时签的是两个人的名字，而写的是乙方有，没有写按份共有或共同共有，那么，如果这二人是夫妻关系这房子是共同共有。如果不是夫妻关系，那就是乙个人所有。不存在按分共有。 3、如果是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的（日期是婚后的，两个人都签字了），那以合同签订时为准，这房子是夫妻共有财产。但如离婚时乙可以主张从共同财产中先行提取出婚前所交房款。 4、如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。但若离婚时甲可以主张乙支付给他婚后所交房款的一半。 如果是婚前乙交部分房款，婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的，这房子是夫妻共有财产。如果是乙去世，他婚前交部分房款的部分产权和婚后二人共同交款部分产公的一半，成为乙的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由乙的父母子女和配偶（甲）平均分割。如果是甲去世，则婚后交款部分的一半成为甲的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由甲的父母子女和配偶（乙）平均分割。 如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。如果说乙去世，这房成为乙的遗产，在优先提取出婚后所交房款的一半后，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由他的父母子女和配偶（甲）平均分割。
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对于一个整体的房屋而言，按份共有是指对各自所有的房屋位置及面积是明确的，而共同共有是指不区分区域，只区分面积比例的。
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婚后买房属于夫妻共同财产的情形(1)在夫妻婚姻存续期间购买的房子，夫妻双方没有明确约定的话，房产证上只写一方的名字，都认定为夫妻共同财产。(2)双方结婚时由一方父母支付首期款购置的房产，婚后夫妻共同交付的供房款以及为房屋装修所支付的相关费用都属于夫妻共同财产，离婚时可以要求对这些费用进行分割，至于一方父母的出资部分则要依据当时的具体约定来处理。(3)由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚后买房不属于夫妻共同财产的情形(1)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。(2)双方用共同财产以父母名义买房，产权登记在一方父母名下的，房子的产权属于父母，离婚时不属于夫妻财产，不能分割，只能按照出资情况，算作债权要求偿还出资额。法院对婚后买房纠纷的判决原则法院对于婚后买房的财产纠纷，如果夫妻双方有约定，以约定结果为准，并鼓励协商解决。协商不成的，就要根据产权登记情况、出资情况、贷款情况等因素来分析财产归属。夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。
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这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。这房屋目前来看除了协商解决，你只能等待，等待老人老人百年后，你与老人的继承人再析产。
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