房屋如何按份共有

• 141****7897 1、按份共有是指各有明确的份额且不一定相等的。而共同共有是没有明确份额、实际分割时份额是平均的。
  2、签订房屋买卖合同时签的是两个人的名字，而写的是乙方有，没有写按份共有或共同共有，那么，如果这二人是夫妻关系这房子是共同共有。如果不是夫妻关系，那就是乙个人所有。不存在按分共有。
  3、如果是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的（日期是婚后的，两个人都签字了），那以合同签订时为准，这房子是夫妻共有财产。但如离婚时乙可以主张从共同财产中先行提取出婚前所交房款。
  4、如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。但若离婚时甲可以主张乙支付给他婚后所交房款的一半。 如果是婚前乙交部分房款，婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的，这房子是夫妻共有财产。如果是乙去世，他婚前交部分房款的部分产权和婚后二人共同交款部分产公的一半，成为乙的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由乙的父母子女和配偶（甲）平均分割。如果是甲去世，则婚后交款部分的一半成为甲的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由甲的父母子女和配偶（乙）平均分割。 如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。如果说乙去世，这房成为乙的遗产，在优先提取出婚后所交房款的一半后，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由他的父母子女和配偶（甲）平均分割。 2018-07-02 18:01:28
• 141****5576 房屋按份共有如何分割？按份共有的房屋根据共有人的要求，共有四种分割方式，如直接分割房屋、房屋作价补偿和房屋变价分割等。律师365在下文为您整理详细内容，仅供参考。
  
  房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按 5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则各自2使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将之等同于所有权份额。
  
  房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。使用权是指房屋共有人有权按自己应占份额、依房屋用途实际使用房屋。收益权是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有权份额分享。处分权是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用;二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。部份共有人行使权利侵犯其他共有人的利益造成损失时，应当赔偿损失。按份共有人在转让其房屋所有权份额时，不通知其他共有人，不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的，其转让行为无效。
  
  按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。
  
  1、直接分割房屋
  
  形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
  
  2、房屋作价补偿
  
  即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
  
  3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合
  
  这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
  
  4、房屋变价分割
  
  房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
  
  对于按份共有的房产，可以由四种方式进行分割，包括直接分割房产、作价补偿、直接分割与作价补偿结合以及变价分割等。各位看完了小编整理的文章后应该对房产按份共有的分割方式有所了解了吧，要是你在实际分割过程中遇到什么法律纠纷的话，可以电话咨询律师365在线律师，我们会为你详细解答。
  
  2018-07-02 18:00:58
• 134****5904 按份共有房产产生原因主要有:
  
  (1)联合盖建。二人或二人以上，根据约定，按一定比例，共同出资、出物、出力依法兴建房屋。或者一方出资、出物、他方出力，或者一方出资，他方出力，共同出物等，房屋建成之后，按照事前商定比例分配。
  
  (2)合资购买。共有人按出资比例分享房屋的所有权。
  
  (3)共同继承。遗产中的某些房屋，既不能分给一人，又不能实行分割分配时，只能将房屋分成若干份由各继承人按份继承，从而在他们之间形成了按份共有房产。它可以是等份，也可以是不等份，但各人分得的份额是明确的。遗产分割前的共有关系是共同共有关系。
  
  (4)共同受赠。指多人共同接受赠与或遗赠房屋。以上按份共有房产不同于共同共有房产，办案中务必分别处理。
  
  折叠编辑本段处分
  
  按份共有的各个共有人有权处分自己的份额;但在转让时，其它共有人在同等条件下，有优先购买的权利。由此可知，按份共有房产处分房产时，无须取得其它共有人的同意，但公开转让时应告知其它共有人。我们常见的房产处分是抵押和转让。按份共有人只能就自己的份额进行抵押，无须征得其他共有人的同意，也无须告知其他共有人。当债务无法清偿要实现抵押权时，如果采取协议转让方式处分抵押物，则共有人应告知其他共有人，其他共有人有优先购买的权利。如果采取拍卖等公开方式处分抵押物，则价高者获得抵押物。此时，受让人与原按份共有人继续共有该房屋。
  
  但是，有一种比较特殊的按份共有房产即合伙企业房产，其处分不同于一般的按份共有房产。根据《合伙企业法》，合伙企业成立时，合伙人可以以其所有的房产作为出资入伙。合伙人的出资为合伙企业的财产，企业的房产由全体合伙人共同使用和管理。处理合伙企业的财产必须经全体合伙人同意，合伙人以其在合伙企业中的房产份额出资的，必须经其他合伙人一致同意。由此可见，如果合伙人各自出资共同购买房产，则他们按份共有房产，但房产应登记为合伙企业所有。可以这么理解:形式上，该房产为企业房产:但实质上，该房产由各合伙人按份共有。但这种按份共有房产的表现形式与处理方式与通常意义上的按份共有有着很大的不同之处，这种合伙企业房产的权属登记在此不作深入讨论。
  
  折叠编辑本段登记
  
  除了夫妻婚后房产是共同共有外，其它共有均应为按份共有;当然，夫妻也可以约定按份共有。按份共有如果没有约定的，则视作等额按份共有。按份共有的房屋应由共有人共同申请登记，所提供的主要收件如合同、发票、申请书都应体现共有人。由于共同共有与按份共有具有本质区别，因此，办理登记时，为将等额按份共有与共同共有区分开来，必须在登记系统内作相应的注记。另外，由于按部位共有是份额明确到具体部位的一种特殊的按份共有形式，因此，也应在电子登记册上予以注记。权属登记既要尊重申请人的意志，明晰各自的产权，也要遵循权属登记管理规则。只有这样，才能达到保护权利人的合法权益和维护正常的市场秩序的双重目的。
  
  在办理权属登记时，一处房屋会存在既有按份共有、又有共同共有的情形。如父子共同购买房屋，没有约定份额，则我们认定父与子各占50%份额:作为婚后财产，母亲与父亲应共同共有这50%的份额;如果父子约定各占30%和70%，则母亲与父亲共同共有30%的份额。
  
  在办理第一次权属登记时就确定共有状态(按份还是共同)以及共有人占有的各自份额可以为将来处分房产带来许多便利，简化下一次权属登记的手续。如尽管按份共有和共同共有都颁发共有权证，但在明确按份共有后，按份共有人之一办理自己份额的房产抵押登记时就只要提供自己持有的房产证或共有证，无须提供其它共有人的证件。
  
  当共同共有房产转为等额按份共有房产时，我们将它作为变更登记;如果共同共有房产转为非等额按份共有时，我们将它作为转移登记，但是计算费用时应将共同共有视作等额按份共有，等额部分作变更登记，差额部分作转让登记;反之亦然。例如，夫妻婚前按出资额(30%和70%)共有的房产即按份共有房产在婚后欲转变为共同共有房产，办理权属转移登记时，可将房产的30%按变更登记收费，20%按转移登记收费，这是比较合理的处理方法。 2018-07-02 18:00:26