房顶上的广告牌收入归谁所有?

• 131****6901 应该归全体业主所有,因为这是使用公摊面积 的收入！ 2014-03-11 14:43:40
• 137****3680 现实中住宅小区共用部位（如楼顶）的使用经营大多是物业公司的行为。那么物业公司是否有这样的权利，关键问题在于共用部位的所有权是否归属物业管理公司。如果该被使用部位在产权上属于物业公司，那么其经营收益自然归物业公司所有。如果发生问题，也是属于法律上讲的相邻关系，这个并不是我们今天讨论的问题。今天针对的情况是，该共用部位已经被业主在购房时一并买下，即共用部位属于全体业主所有的情况。从法律上讲，既然共用部位归全体业主所有，那么其应当由全体业主决定共用部分经营的相关事情，决定以什么方式使用、收益等。此外，对于公用部分的经营或者使用也可以事先在业主公约或者签订购房协议的时候就进行约定，并授权业主委员会代表全体业主根据具体情况进行决定。
  
  按此逻辑，若没有经过业主大会决议，物业公司是不得对小区的公共部位进行经营使用，比如将委托管理的空房出租，谋取利益；将楼顶、楼道或平台等归物业管理的部位出租出借给第三人等。物业管理公司是全体业主委托的管理人，只能在授权范围内从事管理活动。
  
  正因为全体业主享有对公共部位的所有权，共用部位的经营所得也应归全体业主所有。共用部位出租或其他经营性收益可以用于弥补公共维修资金的不足，也可以直接分配于各个业主。收益可以按业主拥有的面积比例进行分配，因为共用部位的面积的成本和费用分摊是按照专用部分的面积等比例分摊的，这种收益分配方式相对而言便于操作。
  
  当然，经业主大会决定，物业管理公司也可以对小区的公共部位进行经营，具体的收益分配由业主大会作出决定，通过业主委员会与物业管理公司在相关经营合同中体现，而收益也应当在支付给物业公司劳务费之后归小区业主共同所有，可以作为共有财产，用于对小区设施的维修、改善等。
  
  另外需要注意的一点是，即使作为业主的个别住户也不能擅自占用公共部位，而影响到他人的居住。因为虽然单个业主也是公共部分的所有权人之一，但是公共部分是共有财产，是属于全体业主共同所有的，因此，单个业主也是不能随意占用的，这也是侵害了其他业主的利益。
  
  根据《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司的同意后，按照规定办理有关手续。依据“谁所有，谁受益”的原则，共用部位的收入归全体业主共有。业主所得收益应当主要用于补充公共维修资金，也可以按照业主大会的决议使用。
  
  2014-03-11 09:30:39
• 148****0048 这个广告收入应该归物业所得。 2014-03-09 09:15:59
• 143****9286 楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。
  因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。
  依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。
  在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。 2014-03-08 22:05:33