房产被查封，如何保障抵押权人的权益

• 157****5912 《**高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。
  财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
  ”法律猫根据该规定，申请人完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；
  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
  ” 2014-03-05 20:50:24
• 157****4183 打官司。。。。。。。。。。。。。 2014-03-04 19:14:11
• 152****5865 抵押权登记 要求的材料
  1 房屋所有权证书或者房地产权证书
  2 主债权合同
  3 抵押合同
  4 其他必要材料
  如果是农村村民住房或者乡镇，村企业厂房等建设用房设定抵押，还要出具农村集体经济组织，村民会议同意或者经村民会议授权的村民代表会议同意的证明材料。
  
  办理抵押登记，缺一不可。没有房产证，抵押无效，意味着法律无法保障此抵押权人的权益 2014-03-04 09:55:46
• 155****2919 房地产抵押有哪些种类?房地产抵押权有哪些效力?房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出**高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。房地产抵押权有以下效力：
  一、优先受偿的效力。房地产抵押以后，债务人如果不按期履行债务，债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。l、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押当事人也可以约定担保的范围。列入担保范围的均属优先受偿的范围。
  2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。在行使抵押权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对于处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、扩建。按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则、或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素，都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。但新增的房屋无论其是否由抵押人所建，是另一个所有权的客体，不属于抵押物，抵押权人因而无权优先受偿。
  二、追及的效力。房地产抵押以后，抵押人并未丧失法律上的处分权，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人将已抵押的房地产让与他人时，抵押权人可以追及抵押物而行使其权利，如抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。如果抵押权人追及抵押物行使抵押权，而使受让人受到损失，其损失应由抵押人赔偿。为避免受让人的这种损失、减少民事纠纷，担保法规定：在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，否则转让行为无效。抵押房地产转让所得的价款，应当提前清偿所担保的债权。
  三、物上请求权。抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。即包括抵押人在内，无论谁非法侵害抵押物，抵押权人都可以以权利人的名义独立请求法律保护。 2014-03-03 19:36:10
• 137****6415 比较简单的方法就是尽快让法院拍卖拆迁房。如果不行，则参考上海实施细则中关于征收设有抵押权房屋的补偿标准，房屋征收部门公告后要么向公证机构办理提存补偿的货币，要么变更查封产权调换后的动迁房。 2014-03-03 09:53:33
• 137****8589 你好，这个问题不好处理，建议在当地的相关部门及律师咨询一下。谢谢 2014-03-03 09:39:16
• 137****6845 建议两家法院协调，要实现你的债权有一定难度，关键看两家法院如何配合。 2014-03-02 22:30:51