商品房预售合同是什么，开发商的五证是什么？

• 143****3840 不会影响拿房产证。房产证是开发商统一办理的，按道理商品房买卖合同应该是在房产局统一购买的，开发商自制的合同只要是送到房产局备了案应该也没问题。
  至于更改设计，开发商只有报规划同意了才能修改建筑，让你们签协议估计是规划局要求的手续。 2014-02-22 11:22:40
• 143****4022 又到年末收楼旺季，房产交易量增大，因此年底往往也是房地产投诉的高峰期。本报上周推出了“遭遇房产纠纷 你将如何解决”的调查问卷，本报公众调查中心对读者数据库中657位市民进行了问卷调查。
  多数市民首选自找开发商理论
  
  42.6%的市民表示会自己先找开发商理论。由于不少房产纠纷如房屋产权办理、延期交房、开发商私自改变规划等是购房者共同面对的问题，有27.6%的受访者表示会联合小区业主找开发商解决；仅有18.2%和11.6%的市民表示选择通过律师或消协出面解决。
  
  调查中，不少购房者反映维权困难。“如果与开发商无法协调，我们只能找媒体投诉。”从事个体生意的钟先生如是说。在解放碑一广告公司上班的李先生则认为，通过媒体曝光可避免更多人上当受骗。
  
  
  三类房产问题成为投诉热点
  
  
  从10月至今，本报966988新闻热线接到相关投诉电话累计1128条，平均每天超过20条。投诉内容涉及房屋质量、合同违约、广告宣传、价格、产权证等诸多方面。
  
  
  其中，开发商不遵守合同约定，将开发成本转嫁给消费者，违规收费；看沙盘选房，交房时面积缩水、绿化减少以及设施不配套；开发商无预售许可证，欺瞒消费者随意签订《认购书》，骗取定金或佣金等现象成投诉热点，占投诉总量的七成多。
  
  
  律师提醒购房要看五证二书
  
  
  景程律师事务所主任律师吴志斌提醒，买房首先要看开发商能否出示“五证二书”，即土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（含建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
  
  
  此外，签购房合同时，要查看预售证、合同和营业执照上的开发商名称是否一致，否则可能造成合同无效；看清合同中的交房条件和交房期限，要求开发商必须指明具体内容和时间，同时合同中的其他细节，如违约金、面积差的约定，装饰材料以及阳台是否封闭等都要具体明确；对开发商单方承诺的诸如送楼顶花园、停车库等诱人承诺要提防，因为这些可能是公共用地，业主无法单方擅自使用。
  
  2014-02-21 16:20:17
• 147****9955 一、《建设用地规划许可证》
  建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
  二、《建设工程规划许可证》
  五证两书相关图片(6张)有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
  三、《国有土地使用证》
  经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围。
  四、《建筑工程施工许可证》
  建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
  五、《商品房销售(预售)许可证》
  市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
  六、两书
  《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 2014-02-21 09:44:38
• 155****2480 自2006年开始，北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署，如开发商没有取得“五证”或“五证”不全的项目，是不能通过网签的。
  如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证”，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。 2014-02-21 09:41:43
• 147****9689 开发商要出示五证、五证不需要给业主。
  备案后才可以办理房产证。
  备案是指房屋的所有者的在房地产管理局的一个登记备案。 2014-02-21 09:37:06
• 153****0351 魏国鹏律师解答：
  您好，非常乐意为您解答相关问题。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
  房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。
  “五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。
  “五证”包括：市房屋土地管理局的《中华人民共和国国有土地使用证》；
  城市规划管理局的《中华人民共和国建设用地规划许可证》；
  城市规划管理局的《中华人民共和国建设工程规划许可证》；
  城乡建设委员会的《建设工程开工证》；
  房屋土地管理局的《商品房销售许可证》。
  此外，属于期房预售的，应取得《商品房预售许可证》；
  属于外销商品房的，应取得《商品房外销许可证》。 2014-02-21 09:18:47
• 154****7236 有预售证的其他证都会有的，所以预售证是关键 2014-02-20 20:07:40
• 146****9991 五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。
  二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 2014-02-20 13:51:00
• 145****5090 土地证、规划许可证、建设许可证、施工许可证、销售（预售）许可证，其实只要有销售（预售许可证）问题就不大，因为房管部门在给开发商办理此证时，必须验前四证原件并留复印件，并承担相关法律责任。 2014-02-19 20:44:36