商品房预售合同是什么，商品房预售合同有哪些内容？

• 147****6710 第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
  一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  2、国土资源局办理土地预审。
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  5、国土资源局进行用地预审。
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  2、人防办进行人防设施审查。
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建设单位办理施工报建登记。
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
  1、以下证明材料：
  （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  3、工程施工合同；
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  2、开发商应提交材料：
  （1）申请书；
  （2）企业营业执照；
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  （4）建设用地规划许可证；
  （5）建设工程规划许可证；
  （6）施工许可证；
  （7）房屋竣工验收资料
  （8）房屋测绘成果；
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 2014-02-14 10:51:35
• 158****6350 何谓“预售”，就是卖给你，但是房子还没建成（或是还没办法拿到产权证），你定金付了，就会给你预售合同。**暂时不用。等到房子建成，或是可以拿到产权证时，如果你按揭付款，产权证就会抵押在银行，直到按揭结束才会把产权证给你。
  如果是一次性付款，马上就可以有产权证。（也要开发商把产权证办出来） 2014-01-22 10:53:15
• 142****0033 解析实施商品房预售合同网上签约程序是什么： 环节解读：购房者与开发商可以对预售房屋的预售合同条款进行协商、确认，通过系统在线填写预售合同，购房者自己设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号，开发商从网上正式打印预售合同。
  同时在系统联机备案后打印预售合同签约证明和预售登记申请书。此时，楼盘表标识公示这套房已经预售。 2014-01-22 09:14:46
• 143****3807 商品房预售合同还应当附有预售商品房项目及楼层平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。 2014-01-20 09:16:10
• 141****6450 魏国鹏律师解答：你好！关于你的问题，我想先请你注意一下商品房预售合同的内容，因为这与签订商品房预售合同注意什么密切相关。关于商品房预售合同的内容，我国法律没有明确规定，目前开发商销售时使用的预售合同多为开发商单方面拟定的专业性较强的格式合同，极易导致出现购买者利益受损的不公平现象。
  一、商品房预售合同的内容房屋预售合同应主要包括以下内容：
  1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。
  2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
  3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
  4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。
  5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和
  6、约定每平米的价格。
  7、约定商品房的质量。
  8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额， 也包括房屋交付使用的期限。
  9、商品房产权转移的方式以及期限。
  10、约定违约责任的承担。
  二、签订商品房预售合同注意什么给你提出以下六个方面的建议，以供参考：
  （一）不要贸然交付定金。
  （二）仔细审查关于房屋面积的约定。
  （三）明确关于房屋质量的约定。
  （四）价格要明确具体的写在合同里。
  （五）关于违约的责任要明确。
  （六）关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。通过以上几点注意事项，希望可以提醒大家注意在签订商品房预售合同时谨慎小心，**好聘请专业的律师帮您审查合同有没有暗藏的法律漏洞，防止开发商利用合同的规则逃避自己应承担的责任，损害购房者的合法权益。 2014-01-19 18:12:04
• 151****7643 实施商品房预售合同预售登记程序是什么？ 环节解读：开发商应当从联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记。
  购房者可凭密码查询是否预售登记，还可在网上制定手机短信回复。 非典的流行使人们面对面接触的机会减少，通过网络信息来寻找中意房屋的“网上看房”一时间成为买房人关注的重要渠道。
  网络的方便和快捷固然给开发商和购房人提供了方便，但随之应运而生也带来了相应的风险。 2014-01-19 16:01:56
• 136****3200 购房注意事项第一类：虚假广告设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。第二类：配套设施开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。第三类：内部认购内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。应对：**好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。第四类：物业管理开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。第五类：逃避债务借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。六类：乱收费物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：
  1.超出核准的价格收取管理费。
  2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。
  3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。第七类：购房合同购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。第八类：房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的**多的一句话就是“正在办理”。应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。 2014-01-19 11:24:22