以后上海选物业不由开发商了?

• 154****1233 “物业”一词译自英语propertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
  关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：
  (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
  (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
  (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
  由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
  补充：
  已于2007年由“物业管理”更改为“物业服务”
  物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
  物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。 2014-02-16 15:57:48
• 133****0904 反过来问您个问题：如果业主大会没有成立，业主委员会没有组建，那么，谁来为你们小区选聘物业服务企业？如果不是开发商来选聘的话。
  难道是街道办事处和社区居委会？这是不可能的。因为您要知道，签订《物业服务合同》的当事人必须是民事法律关系主体，也就是一般意义上的人或者公司。您说的街道办事处是基层政府组织，社区居委会是基层自治组织，都不是法律意义上的民事主体，也就不能签订合同书。
  
  好，那现在正面回答您的问题。
  根据《物业管理条例》，建设单位有四个义务是和您提到的问题有关的，也就是说，有四件事情开发商必须做。
  1、选聘前期物业服务企业，并按照规定缴纳维修资金，在某一套具体房屋出售以前，还要承担该套房屋的物业管理费用，直到该套房屋出售以后的第二个月为止。
  2、在保修期内，对房屋质量进行保修，承担维修费用。
  3、在保修期外，由于业主大会未成立，由银行监管的维修资金账户无法正式开通使用，因此也应当由建设单位承担维修费用。
  4、在符合法律法规所明确规定的条件时，也就是说开发商已经出售整个小区50%以上房屋，或者首套房屋出售至今已经超过2年的，开发商应当打报告给房屋行政管理部门，申请成立业主大会，启动组建业委会的程序。
  当然要补充一点的是，上述4项内容依据的是上海市相关法规文件，如果您不是在上海市，可能根据您当地的法规情况，要稍微变化一点。但总体上这四点是没有大错的，你可以查阅一下您当地的法规情况，请教一下您当地熟悉物业管理的人士，**好是法律人士。您也可以问我，通过百度知道%7E
  希望能对您有所帮助%7E
  
  **后再补充一点：您提到的一个小区有两个物业的情况，我估计是因为您所在的小区分为两期进行建设开发，所以一期先选聘一个物业服务企业，二期开发好以后再选聘一个物业服务企业。这种情况确实普遍存在，各地法规不尽相同，我以上海为例分析——
  您提到的问题涉及“物业区域划分”的概念，也就是说怎么样算是一个小区，怎么样算是两个。物业区域划分肯定是政府部门的职责，当然不会乱划，一定会有依据，每个省市都会制定自己在这个方面的依据，如何划分物业区域。分期开发的小区，有时候划分为一个，有时候划分为两个或者更多，在上海也是这样，原因有以下几个方面：是不是被市政道、河流、公园等明显划开或者隔开，如果隔开就是多个小区，如果不隔开就是一个小区；是不是公用一套设施设备，如果分期开发的小区用一套公共的水泵房、配电间等等，什么设施都是一起的，那肯定就是一个小区，如果是分开的，那就可以选聘两个物业服务企业，属于两个小区。这方面的规定可以看新版的《上海市住宅物业管理规定》。 2014-02-16 14:27:08
• 135****6497 有的小区可以这样 2014-02-15 21:04:07
• 138****6731 **佳答案:是的,刚开始时开发商清的,随着时间的推移,小区有了业主委员会后,如果不满意就可以自己换了.希望以上回答对你有所帮助... 2014-02-15 10:28:32
• 151****1959 首先你就要看开发商的品牌大不大咯,比如万科,绿城的用的都是自己的物业,因为许多开发商都是靠物业这东西来赚钱的!! 2014-02-14 19:27:30
• 132****1533 第一次开发商必须公开招投标，成立业主大会就没有开发商的事了。 2014-02-14 17:29:35