什么是房地产可持续发展

• 134****5053 浅论人口老龄化与中国房地产业的可持续发展
  21世纪以来，房地产业在中国国民经济中的支柱性地位愈加凸显，它是城市化发展过程中的客观要求。因此，房地产业的可持续发展程度直接关系到中国的城市化建设是否是可持续的，从而影响到中国现代化建设等多方面的可持续性发展。在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显，而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题。
  一、中国人口老龄化现状及趋势
  1.中国人口老龄化的现状
  据统计，2006年中国60岁以上的老年人口占总人口的13.28%，65岁以上老年人口占总人口的9.18%[1]。按照国际标准，中国人口已经达到老龄化水平。与此同时，中国人口老龄化还存在着与西方发达国家人口老龄化所未有的一些问题。诸如，中国人口老龄化速度特别快，60岁以上的人口占总人口的比例从7%增加到14%，法国经过了115年，瑞典经过了85年，德国、美国经过了50年左右，而中国不到30年就达到这个水平[2]；中国的人口老龄化具有比较明显的未富先老特点，特别是在农村地区，2005年全国农村人均纯收入为3255元，这样的收入水平很难承受老年人口增多所带来的物质和精神上的压力；此外，中国养老保障体系还很不完善，在大多数的农村地区，家庭养老仍然是广大农民的主要养老形式。
  2.中国人口老龄化的发展趋势
  生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程度的主要因素。随着科学技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推进，生育率和死亡率都会**终达到低水平的均衡发展，人们的预期寿命会持续增加，人口迁移发生的可能性也将更大，所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各方面。中国60岁以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中国的老年人口总数将达到1.71亿，房地产业的发展能否满足这么庞大的特殊人群的需要是衡量它是否可持续发展的标准之一。
  二、人口老龄化对房地产业可持续发展的影响
  房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件[4]。英国学者韦克斯在研究老年人口问题时曾概括地指出，现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生显著变化而造成的：经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化；心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体对房地产业提出了新的要求，同时，老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到整个人口的经济承受能力等。
  1.老年人口的收入水平与房地产业的可持续发展
  消费是生产的目的，也是生产的动力，所以，房地产业发展的动力来自于人们对它的消费。同时，房地产的消费不同与其他普通生活资料消费，它需要消费者具有相当实力的经济收入水平。由于老年人口在市场竞争中处于弱势地位，他们的收入会受到体力下降等因素影响，再加上退休收入减少，这样以来，老年人口群体中有购买房屋能力的人比较少；另一方面，老年人口中也有一些在年轻时已有房屋，不需要再购买房。总之，老年人口都不能成为推动房地产业发展的主要力量,随着人口老龄化程度的加重，房地产业中特别是商品房的发展速度会受到更为明显的影响。
  2.老年扶养比上升与房地产业的可持续发展
  老年扶养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。人口老龄化是老年人口在总人口中所占比重不断加大的动态过程，老年人口逐渐增多，而生育率保持不变或降低，就必然会使得老年抚养比上升。人口年龄结构预测表明，我国老年扶养系数从1970年起一直上升，1975年为12.9%，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则进一步上升为47.5%[5]。老年扶养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶养人口[6]。
  3.老年人口身体素质、心理需求变化与房地产业的可持续发展
  劳动力资源是推动房地产业可持续发展的重要力量，人口老龄化加重使得劳动力的供给减少，也使得劳动年龄人口的平均年龄上升，老年劳动人口规模变大。从人的生理功能角度来看，人的身体素质到一定年龄后就随着年龄的上升而降低，所以，在人口老龄化过程中，劳动年龄人口的整体身体素质有下降趋势，从而不能更好地创造房地产发展的人口环境。
  在人的老年时期，生理与心理等方面与中青年时期有很大差异，在住的方面，他们希望能满足安全性和私密性的基本要求，同时，人口老龄化中的高龄化现象突出，高龄老年人更多的身体行动不便者，所以，房地产在开发时需要不断考虑到满足老年人需要而进行的对住宅房基础设施和功能改善的建设，而基础设施和功能改善建设需要大量资金和技术的投入，一些企业考虑到眼前利益就可能忽视此类建设，这样房地产业的供给就难以满足广大老年人群的住房需要，房地产业的可持续发展也将无从谈起。
  4.农村劳动力转移受到限制影响房地产业的可持续发展
  房地产业我们虽然把它定性为第三产业，实际上和其直接相关的建筑属于第二产业，其职工中有相当大部分是属于从事体力和重体力劳动。虽然现在许多工地逐步在实施机械化，但在施工过程中体力劳动仍是一个比重相当大的工作。从目前的建筑工地来看，很多工地，除少数的管理人员是建筑公司的职工外，绝大多数都是来自农村的民工。不少人认为，农村可以为城市建设提供无限的剩余劳动力，实际上，情况并非如此，随着农村人口老龄化程度的加重，一些局部农村也已经存在着劳动力不足的现象。比如，四川家户土地休耕、抛荒原因中劳动力不足的占36.5%；将土地租供或送人原因中劳动力不足的占60.8%[7]。农村人口老龄化带来的影响一方面表现在：老年人口增多，需要更多年轻人照顾，年轻劳动力进城的可能性降低；另一方面，人口老龄化造成劳动人口比例下降和劳动人口年龄偏高，使得劳动力的转移受到限制。这样以来，房地产业开发所需要的劳动力逐渐稀缺，开发成本则相应提高，房地产业的健康发展受到影响。
  三、小结及建议
  人口老龄化中的老年人口群体是一个特殊的群体，但却不是孤立的群体，老年人是社会、家庭的重要成员，所以他们的生存需要和发展需要影响到社会经济的方方面面。人口老龄化对房地产业可持续发展的影响更多的是间接的、长远的，甚至在目前是微不足道的，但从长远来看，通过采取一些措施一方面可以让老年人口共享社会经济发展成果，另一方面还能解决人口老龄化中老有所居，老有所乐问题和房地产业供需矛盾等问题。
  1.加大老年公寓等其他老年服务机构的建设。我国的人口老龄化是与人口转型和社会转型同步发生的，人口老龄化程度加重的同时，家庭规模在减小，传统的养老方式受到挑战，家庭养老压力加大，因此，有人认为应当放宽计划生育政策来缓解家庭的养老负担，这样只能解决暂时的问题，却会产生更大的人口压力，加重人口与资源的矛盾，形成恶性循环；我们应当把家庭养老和社会养老相结合，改变传统的家庭养老的单一模式，这就需要建设相应的养老设施保障社会养老得到推行与支持。
  2.加大房地产业中的技术创新与应用。目前，我国房地产业的技术含量较低，缺乏先进的设备、技术，许多建设行业仍停留在20世纪五六十年代的水平。只有通过新技术的应用，才能建设功能齐全、设计人性化的房地产业，才能充分满足人口老龄化中不断增多的老年人口群体的特殊需要。
  3.提高年轻年龄段的人口文化素质。老年人的文化素质直接决定着老年人口的就业、经济收入、经济生活来源和供养状况，并间接影响到他们的身体健康和文化生活状况。受低水平的历史发展和教育发展制约，现阶段的老年人口整体文化水平是比较低的，再加上老年人对事物的接受能力比较低，所以提高现阶段老年人口的文化素质难度较大，但应重视提高年轻年龄段人口的文化素质，为他们将来的老年生活打下良好基础，**终才能对房地产业的可持续发展产生积极影响。 2014-02-14 11:23:39
• 133****7935 国五条吧,应对房地产健康发展的政策并没有起到很好的作用的,中国的刚性需求还是很大 .这与中国的人口有很大的关系 2014-02-11 14:11:56
• 158****7442 可持续发展就是即满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求能力构成危害的发展。可持续发展是一个涉及经济，社会，文化技术和自然环境的综合概念，其基本思想主要包括三方面：一是鼓励经济增长：二是要保证字源的可利用和持续发展，三是谋求社会的全面进步！
  ps:房地产也如此，储备土地就是房地产的资产 要做到持续发展建设的同时注意资金的回笼和储备土地 2014-02-10 09:54:02
• 142****9251 我个人认为**好的办法就是让房地产泡沫尽早破裂，让房价先暴跌再适度慢慢反弹对中国**有利。如果慢慢跌，无论是买房居住的人还是投资房地产的人，大家都抱着买涨不买跌的态度，盖房子的人找不到买家，准备买房子的人手里握着钱活受罪，银行和房地产商对新房地产开发也踌躇不前，对经济和就业**不利。
  如果暴跌再反弹，这时房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；
  租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；即使那些房地产投机者，由于房地产在价格底部只会**，投机者会再次进入房地产。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求。房价低了，才能真正的加速城市化，从而加速经济社会转型升级和缩小城乡二元结构，而不是许多房子空着但另外一些人却“假城市化”，所以李克强总理要真正的城市化就不能容忍持续高房价。
  房价降下去了，房租低了，有利于创业和经营，有利于经济发展和经济升级，有利于中国经济健康持续的发展，也有利于未来逆转中国的超低生育率危机。
  仅代表一家之言。 2014-02-10 09:26:51
• 151****6363 中国自古有云,吃穿住用行,吃为先,穿为次,住居三,由此看来,**具持续发展的当为饮食餐饮行业,中国办事无怪乎人情,吃才是正路 2014-02-10 09:20:11
• 131****6767 房地产属于资金密集型和智力密集型的行业.所谓资金密集不言而喻,而智力密集型指的就是人才.所以,影响房地产企业可持续发展的**重要因素莫过于人(才),财和物(土地).
  
  现行政府的行业管理政策都是扶持有财力的公司.无论是土地招拍挂,还是地价款付清之后才可拿土地证,都是在置中小开发商于死地,形成大开发商对行业的绝对垄断地位.
  
  因此,有钱可以去二级市场拍地,有地(有相应批文的)又可以换钱,有人才则更好,既有可能从什么渠道弄来钱,又有可能搞来地.如果这三样都没有,那就应该趁早关张,以免坐吃山空.
  
  即便是有了钱和土地,房地产企业还需要各方面的人才,才能够不断地造出好房子,卖出好价钱,从而使企业具备可持续发展的基础和条件. 2014-02-08 22:44:30
• 143****0122 我觉得房地产行业不会就这么冷下来的,就算现在冷也只是暂时的。中国人的数量摆在那里,人们的生活水平都在持续的提高,房子不可能卖不出去。要是开发商愿意少挣一点,那房地产就更不用说了。如果你一定要其它的行业我觉得服务业应该不错,比如会展业等。 2014-02-08 17:28:07