房地产寒冬到底要持续多久

这是个很难回答的问题，照中国这种形势，大城市坚持几年都没有问题，毕竟人民币一直在贬值，而且人口一直在往大城市涌，香港就是一个例子。

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浅论人口老龄化与中国房地产业的可持续发展21世纪以来，房地产业在中国国民经济中的支柱性地位愈加凸显，它是城市化发展过程中的客观要求。因此，房地产业的可持续发展程度直接关系到中国的城市化建设是否是可持续的，从而影响到中国现代化建设等多方面的可持续性发展。在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显，而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题。一、中国人口老龄化现状及趋势1.中国人口老龄化的现状据统计，2006年中国60岁以上的老年人口占总人口的13.28%，65岁以上老年人口占总人口的9.18%[1]。按照国际标准，中国人口已经达到老龄化水平。与此同时，中国人口老龄化还存在着与西方发达国家人口老龄化所未有的一些问题。诸如，中国人口老龄化速度特别快，60岁以上的人口占总人口的比例从7%增加到14%，法国经过了115年，瑞典经过了85年，德国、美国经过了50年左右，而中国不到30年就达到这个水平[2]；中国的人口老龄化具有比较明显的未富先老特点，特别是在农村地区，2005年全国农村人均纯收入为3255元，这样的收入水平很难承受老年人口增多所带来的物质和精神上的压力；此外，中国养老保障体系还很不完善，在大多数的农村地区，家庭养老仍然是广大农民的主要养老形式。2.中国人口老龄化的发展趋势生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程度的主要因素。随着科学技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推进，生育率和死亡率都会**终达到低水平的均衡发展，人们的预期寿命会持续增加，人口迁移发生的可能性也将更大，所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各方面。中国60岁以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中国的老年人口总数将达到1.71亿，房地产业的发展能否满足这么庞大的特殊人群的需要是衡量它是否可持续发展的标准之一。二、人口老龄化对房地产业可持续发展的影响房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件[4]。英国学者韦克斯在研究老年人口问题时曾概括地指出，现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生显著变化而造成的：经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化；心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体对房地产业提出了新的要求，同时，老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到整个人口的经济承受能力等。1.老年人口的收入水平与房地产业的可持续发展消费是生产的目的，也是生产的动力，所以，房地产业发展的动力来自于人们对它的消费。同时，房地产的消费不同与其他普通生活资料消费，它需要消费者具有相当实力的经济收入水平。由于老年人口在市场竞争中处于弱势地位，他们的收入会受到体力下降等因素影响，再加上退休收入减少，这样以来，老年人口群体中有购买房屋能力的人比较少；另一方面，老年人口中也有一些在年轻时已有房屋，不需要再购买房。总之，老年人口都不能成为推动房地产业发展的主要力量,随着人口老龄化程度的加重，房地产业中特别是商品房的发展速度会受到更为明显的影响。2.老年扶养比上升与房地产业的可持续发展老年扶养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。人口老龄化是老年人口在总人口中所占比重不断加大的动态过程，老年人口逐渐增多，而生育率保持不变或降低，就必然会使得老年抚养比上升。人口年龄结构预测表明，我国老年扶养系数从1970年起一直上升，1975年为12.9%，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则进一步上升为47.5%[5]。老年扶养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶养人口[6]。3.老年人口身体素质、心理需求变化与房地产业的可持续发展劳动力资源是推动房地产业可持续发展的重要力量，人口老龄化加重使得劳动力的供给减少，也使得劳动年龄人口的平均年龄上升，老年劳动人口规模变大。从人的生理功能角度来看，人的身体素质到一定年龄后就随着年龄的上升而降低，所以，在人口老龄化过程中，劳动年龄人口的整体身体素质有下降趋势，从而不能更好地创造房地产发展的人口环境。在人的老年时期，生理与心理等方面与中青年时期有很大差异，在住的方面，他们希望能满足安全性和私密性的基本要求，同时，人口老龄化中的高龄化现象突出，高龄老年人更多的身体行动不便者，所以，房地产在开发时需要不断考虑到满足老年人需要而进行的对住宅房基础设施和功能改善的建设，而基础设施和功能改善建设需要大量资金和技术的投入，一些企业考虑到眼前利益就可能忽视此类建设，这样房地产业的供给就难以满足广大老年人群的住房需要，房地产业的可持续发展也将无从谈起。4.农村劳动力转移受到限制影响房地产业的可持续发展房地产业我们虽然把它定性为第三产业，实际上和其直接相关的建筑属于第二产业，其职工中有相当大部分是属于从事体力和重体力劳动。虽然现在许多工地逐步在实施机械化，但在施工过程中体力劳动仍是一个比重相当大的工作。从目前的建筑工地来看，很多工地，除少数的管理人员是建筑公司的职工外，绝大多数都是来自农村的民工。不少人认为，农村可以为城市建设提供无限的剩余劳动力，实际上，情况并非如此，随着农村人口老龄化程度的加重，一些局部农村也已经存在着劳动力不足的现象。比如，四川家户土地休耕、抛荒原因中劳动力不足的占36.5%；将土地租供或送人原因中劳动力不足的占60.8%[7]。农村人口老龄化带来的影响一方面表现在：老年人口增多，需要更多年轻人照顾，年轻劳动力进城的可能性降低；另一方面，人口老龄化造成劳动人口比例下降和劳动人口年龄偏高，使得劳动力的转移受到限制。这样以来，房地产业开发所需要的劳动力逐渐稀缺，开发成本则相应提高，房地产业的健康发展受到影响。三、小结及建议人口老龄化中的老年人口群体是一个特殊的群体，但却不是孤立的群体，老年人是社会、家庭的重要成员，所以他们的生存需要和发展需要影响到社会经济的方方面面。人口老龄化对房地产业可持续发展的影响更多的是间接的、长远的，甚至在目前是微不足道的，但从长远来看，通过采取一些措施一方面可以让老年人口共享社会经济发展成果，另一方面还能解决人口老龄化中老有所居，老有所乐问题和房地产业供需矛盾等问题。1.加大老年公寓等其他老年服务机构的建设。我国的人口老龄化是与人口转型和社会转型同步发生的，人口老龄化程度加重的同时，家庭规模在减小，传统的养老方式受到挑战，家庭养老压力加大，因此，有人认为应当放宽计划生育政策来缓解家庭的养老负担，这样只能解决暂时的问题，却会产生更大的人口压力，加重人口与资源的矛盾，形成恶性循环；我们应当把家庭养老和社会养老相结合，改变传统的家庭养老的单一模式，这就需要建设相应的养老设施保障社会养老得到推行与支持。2.加大房地产业中的技术创新与应用。目前，我国房地产业的技术含量较低，缺乏先进的设备、技术，许多建设行业仍停留在20世纪五六十年代的水平。只有通过新技术的应用，才能建设功能齐全、设计人性化的房地产业，才能充分满足人口老龄化中不断增多的老年人口群体的特殊需要。3.提高年轻年龄段的人口文化素质。老年人的文化素质直接决定着老年人口的就业、经济收入、经济生活来源和供养状况，并间接影响到他们的身体健康和文化生活状况。受低水平的历史发展和教育发展制约，现阶段的老年人口整体文化水平是比较低的，再加上老年人对事物的接受能力比较低，所以提高现阶段老年人口的文化素质难度较大，但应重视提高年轻年龄段人口的文化素质，为他们将来的老年生活打下良好基础，**终才能对房地产业的可持续发展产生积极影响。

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1、房地产代理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务机构。2、业务：主要集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回拢资金等。扩展资料：1、代理销售：策划代理公司主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售工作。2、策划代理：策划代理公司为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列工作。3、营销策划中介代理公司综合以上两种公司的职能，负责为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。

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如果五证齐全，符合施工要求的，一个月就能办理成功。办理商品房预售许可证需要手续：营业执照及资质证书、国有土地使用证、房地产开发经营权证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划总平面图、建设项目施工合同、已完成基础工程，投入开发建设的资金达到工程总投资25%以上的证明、前期物业服务合同、业主临时公约、土地使用权、在建工程已经设置抵押的，应当提交抵押权人签署的书面意见、测绘机构出具的预测绘报告。拓展资料：《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

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首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求,实际上不是真正的供不应求,而是从投资、炒房角度讲的供不应求,在2006年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品,投资渠道相对狭窄,房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市,造成房产的供不应求,比如上海房价**疯狂时,有个炒房者的按揭贷款就达1000多万元,国内外机构巨资整购楼盘的案例也有很多。所以从投资者的角度看,市场是供不应求。 但从居民自住、自用角度看,市场是供大于求,准确地讲是供大于用,我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事,谁都需要住房,但形成经济学上的需求,则必须是人们的可支配收入可以完成购房。现在还有很多空置房,需要的人很多,但由于收入低、买不起,也形不成市场需求。 来自各方面的数据均显示,房地产业发展速度比国民经济发展速度要快,房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长,房价与居民收入比已达到十几倍甚至几十倍,远高于国际水平,空置率一直居高不下。

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