如何算土地成交总价和成交楼面价

楼面价是楼面地价的简称．即使单价里面的土地成本．不管土地是出让，划拨，转让等任何方式得到的，都是土地价格除以此地块可售总建筑面积。　　如一块地82241.51㎡，123.3623亩，建筑面积411207.55，370万元/亩，怎么算成交总价和成家楼面价多少元/㎡　　总地价=单位地价*面积=370*123.3623=45644.051（万元）。　　楼面地价=总地价/总建筑面积=45644.051/411207.55=1110元/平方米。　　楼面地价=土地单价/容积率=土地单价/（建筑面积/土地面积）=（3700000/666.67）/（411207.55/82241.51）=1110元/平方米

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楼面价和成交价意义其实是不一样的，其中楼面价指的是土地总价格除以该土地的最大允许建筑面积，这在一定程度上也表明了该项目在销售的过程中单位单价中包含了一定的土地成本，而成交价则是由买卖双方充分参与，并且在一定条件撮合之下，由市场需求来决定的公平合理的价格。一般情况下，楼面价和成交价是成正比例关系，房价则为楼面价的2~3倍，但是实际情况中也有不成比例的状况：1、楼面价高，房价不一定会高如果市场相对来说是比较冷清的状况下，开发商为了降低风险会迅速的回本，可能会结合自身以及周边的情况来对于房屋的成交价格进行调整。2、楼面价低，房价不一定低如果拿地成本相对来说比较低，但是开发周期会比较长，那么土地的价格可能会因为时间的增加而升值，那么对应出来的房价也会被拉高一些。综上所述，房屋的最终价格其实和整个房地产市场的发展情况有很大的关系，同时也对于开发商对于楼盘的定位以及成本等因素有关系，所以并不能一概而论。

成交的楼面价主要指的是房地产在获得这一块土地的总价格，然后除以这块土地允许**大的建筑面积，相当于就是房屋的成本价格。因为在每块土地上面所建造的建筑面积都是有一定规定的，所以通过容积率就可以大概框定了，建筑的**大面积。成交楼面价格决定了以后房屋在售卖时候的价格基准。说的直白一点，成交楼面价格其实和购房者的意义并不大，因为人们在购买房屋的时候，房价还会有其他的价格因素存在，比如说在建造时候所使用到的工程费用，管理费用以及一些前期的工程费，所以对于参考房价来说，也没有什么太大的关系。也就是说成交楼面的价格低，并不代表所购买的房产价格就一定会低，如果在购买这块土地的时候，开发商花费了大量的时间和金钱那么所售卖的时候房价也会随之而上升。

土地拍卖价格和楼面价计算公式是楼面价等于拍卖价格除以建筑总面积。土地拍卖价格是评估机构进行地价评估所得到价格的基础上，通过集体决策拍卖出让起价，地价单位是万元。楼面价与房价有直接的关系，房价是在特定时间段内房产的市场价值，是经济运行和资源配置的调节机制。而房屋成本之于房价，就像是面粉和面包，是最重要的因素。楼盘从拿地开始然后建设，最终销售，成本主要包括几个部分，土地，建安，税费，销售管理等成本。建房子的重要的是土地，土地成本是楼面价，占价值成本的30%。建安成本主要是建筑成本，人工成本，绿化成本等，通常占成本的30%。若是装修交房模式，则还须有装修成本。而其他成本，如税费成本，销售成本等，则根据税费情况，市场环境、营销实力等而有所差异。

楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

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