故意,就是指明知这种事实的存在而希望某种结果的发生。故意隐瞒就是说,在明知该房存在该条所说情况下,不予告知买受人,**后使买使人因欺诈而陷入错误意思表示。
全部8个回答 >房产协议纠纷
142****4034 | 2014-01-15 21:09:17-
154****6810 (一)商品房买卖合同纠纷相关概念商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项)。商品房买卖合同关系经过法律的调整,即上升为商品房买卖合同法律关系。商品房买卖合同关系是法律 调整的对象,而商品房买卖合同法律关系是法律调整的结果。同任何法律关系一样,商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:
1、商品房买卖合同法律关系的主体商品房买卖合同法律关系的主体,即签订商品房买卖合同的当事人,一般为房地产开发企业和买受人。
(1)房地产开发企业是指以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。也即通常商品房买卖合同的出卖人。
(2)买受人是指签订商品房买卖合同,购买商品房并支付相应价款取得商品房产权的合同相对方当事人。
2、商品房买卖合同法律关系的客体商品房买卖合同法律关系的客体,即商品房买卖合同法律关系主体的权利义务共同指向的对象。一般来说,客体为商品房。如果再深入分析,商品房买卖合同法律关系的客体还应包括商品房的权属确认、变更、终止及其登记发证行为。
3、商品房买卖合同法律关系的内容商品房买卖合同法律关系的内容,即商品房买卖合同法律关系主体享有的权利和承担的义务,它是商品房买卖合同法律关系的**基本的要素,也可以说是主体双方关系的落脚点。商品房买卖合同纠纷,是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。
(二)商品房买卖合同纠纷的产生原因商品房作为基本的生活资料和生产资料,对单位、对个人事关重大。一方面,经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高,使得土地、房屋的供应跟不上需求,供需失调容易引起利益矛盾;另一方面,某些客观情况的变化,如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等,也会引起利益矛盾;第三,商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确,或者在合同履行过程中,当事人一方甚至双方发生违约现象,同样会引发利益矛盾;第四,商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规,侵犯他人的合法权益,也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。
二、解决商品房买卖合同纠纷的主要方式和法律依据
(一)解决商品房买卖合同纠纷的主要方式商品房买卖合同纠纷可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。
(二)解决商品房买卖合同纠纷的法律依据解决商品房买卖合同纠纷的法律依据主要有:
1、法律文件:包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。
2、司法解释:**高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等,可作为立法的一种补充而运用于司法审判中,例如,2003年3月24日**高人民法院发布,自2003年6月1日起施行的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就是一个很有针对性的司法文件。
三、对《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的几点认识自2003年6月1日起施行的**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”),对商品房买卖合同纠纷案件的审理如何适用现有法律法规做出了更加明确、具体的规定。从司法解释施行后的司法实践来看,这些规定既有对房地产开发企业(买受人)有利的地方,也有明显不利之处,而一些尚待进一步明确的模糊性表述,既给法官留下了自由裁量的空间,也给房地产开发企业(买受人)通过完善商品房买卖合同及其补充条款,在经营(购房)中趋利避害提供了可能。
(一)对房地产开发企业相对有利、对买受人相对不利的规定
1、规定了开发商在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定预售合同有效。司法解释第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”在国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》中,已明确规定“房地产开发企业预售商品房,应当已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”“房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。”即房地产开发企业预售商品房,应取得并出示预售许可证明,这是行政法规中的一项强制性规定。我国《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。因此,出卖人在与买受人订立商品房预售合同时,只要未取得商品房预售许可证明,就应视为无效。而此次司法解释在本条中又通过书面形式,给开发商开了一个口子,形成开发商在预售时是否取得预售许可证明无所谓,只要在发生纠纷、且一方起诉前取得预售许可证明,即可认定合同有效;如果买受人发生纠纷后始终未提起诉讼,那么,均可以追认合同有效。这一条,本质上造成了司法解释与行政法规之间的冲突,但客观上有利于开发商事后亡羊补牢。同时,对买受人造成的弊端也是显而易见的。 2014-02-14 10:48:54 -
136****8575 担白的给你讲,你的胜算基本没有。类似的放弃屋顶使用权的条款在我国物权法里面是不算是违规的,而且你已签字同意,它就不算为霸王条款。小弟劝你没太大的必要去计较了哈!买房子必竟是一件高兴的事情三。 2014-01-18 20:40:41
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151****8176 应当带相关资料,联络律师比较适宜。 2014-01-18 09:05:47
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152****1349 没做危害你的行为吧 2014-01-16 14:08:09
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155****6077 协议比较简单,说明相关内容即可。 2014-01-16 09:40:08
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131****0836 如何在合同中约定违约责任商品房买卖合同中的违约责任,按照承担责任的主体不同,分为开发商承担的责任和购房者承担的责任。下面我们具体来分析:开发商承担责任的原因,主要有交付房屋不符合约定、交付房屋逾期、办理产权证书逾期、交付的房屋存在质量瑕疵等。承担责任的方式,则包括返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金、或者承担维修责任等。在出现这些问题时,如何处理和防范呢?首先,我们来分析返还房款及利息,并赔偿损失的情况。出现这种情况,则表明出现和合同约定的解除事由。
从目前合同约定以及法律规定来看,这些事由主要包括以下几种:1、开发商交付房屋超过合同约定的一定期限;2、开发商办理完善产权证书的时间超过合同约定的一定期限;3、交付的房屋存在严重质量问题,按照**高人民法院司法解释的规定,只有在交付的房屋主体结构不合格,以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下,购房者才能要求解除合同。4、开发商存在严重欺诈行为,导致购房者签订商品房买卖合同目的无法实现,不能取得房屋的;或者导致商品房买卖合同被撤销、解除,或被确认无效的情况下。具体行为包括:在签订合同时,故意隐瞒没有取得商品房销售许可证、故意隐瞒房屋已经被抵押的事实、故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实或者所销售的房屋属于拆迁安置补偿房屋的事实;在签订合同以后,未告知买受人又将房屋抵押或者出售给第三人的。出现以上严重欺诈行为,开发商承担的责任是很重的,包括要返还房款及利息,赔偿损失,并有可能要另外支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任,也就是通常所说的双倍赔偿。
在出现第1、2种情况下,合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定,此时,买受人是撤销权人。是否选择解除合同,权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定,买受人有权要求解除合同,并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人,书面通知在送达出卖人时,合同才解除。也就是说,在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时,合同处于一个不确定的状态,是否解除或者继续履行,关键在于购房者的选择。此时,开发商可以根据自己的需要,通过对合同条款的设定,来选择是否解除合同或者继续履行。比如,开发商可以在合同中明确约定,解除事由出现后,购房者应在合同约定的期限内(可以考虑在10—15天内),以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商,就视为买受人放弃解除合同的权利,这样,买受人就不能要求解除合同,而只能选择继续履行合同,从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款,开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后,开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择,若买受人没有在合理的期限内(可以确定在30天以内)作出决定,就视为放弃撤销权,从而就只能继续履行合同了。
2014-01-15 21:35:35
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近年来,二手房交易市场越来越火爆,关于二手房产买卖合同的纠纷问题也越来越多,二手房毕竟不像新的商品房,房屋存在的问题会很多,因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房产买卖合同纠纷的内容和解决办法,希望能对各位购房者有所帮助。一、买家贷款出现障碍买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。解决办法:为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,**好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。二、房价上涨过快,卖家毁约1.如果仅仅是签订了《购房意向书》,且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等),则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。2.如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。三、中介费支付问题1.由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》,但价格没有谈下来,后来看到这套房子在其他中介也挂牌,而且价格也能谈下来,这样通过其他中介成交。此时,第一家中介如果说你利用他的房源成交,要求付他佣金。实践中,第一家中介主张佣金,鲜有法院、仲裁机构获得支持的。2.私自成交。买卖双方为了节省交易成本,在通过中介促成签订了房屋买卖合同后,避开中介,私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则,损害了中介作为居间方的利益,跳过中介私自成交后,可能会被中介告上法院要求赔偿。3.“飞单”。为了节省中介费用,中介业务员私下与客户达成协议,不通过中介公司而是私自收取佣金,或者在第一间中介行签了《居间协议》后,又跑到另一间中介行成交,这就是“飞单”。表面上看,客户付出的费用减少了,但实际上风险很大。四、交易税费计算出现误差由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。三是做低房价,即“阴阳合同”,“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。五、户口问题卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定,否则不能达到买房的初衷。买家在户口问题上一定要防患于未然,予以充分重视。建议考虑以下三个办法:1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高,法院可能只会支持其中一部分,所以对卖方的制约力不强。2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些,这样对卖家的制约会更大。3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大,如果买家买房的目的主要是为了落户,采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。六、定金问题在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:1.付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求双倍返还定金。2.付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定,而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。3.付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。二手房交易手续十分复杂,在签订各项合同时,买卖双方都要认真阅读合同条款,避免发生二手房产买卖合同纠纷的问题。以上所总结的内容是一些较为常见的纠纷问题,了解到这些二手房购房问题,相信大家在买卖二手房的问题上会更加清楚、明白。
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**好的方式是找你们当地的银行做首期款资金监管。把首期款打到银行指定账号并冻结,签订监管协议,约定好过完户后由银行给房东打款。然后你们再去过户,这样是**科学的做法。
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可以的,但是鉴于以后可能会出现的一些纠纷,建议用亲属的身份证比较好,办事情也比较方便!我司**理注册公司,如有需要,欢迎垂询!
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如果你的租期已经过了不属于违约,除非后期你们又续签合同,如果合同没有到期你就不能收回,如果到期了协商不行就起诉
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