土地出让金返还是通过哪些方式？

• 147****8262 政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
      在土地招拍挂制运作过程中，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
      案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给乙方招商引资的奖励，未规定资金专项用途。 2013-06-29 10:12:14
• 144****3593 （三）土地增值税
      乙方在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
      《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条明确，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为。
      乙方未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。
      丙方取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不应征收土地增值税。因此，此收入不应计算土地增值税清算收入。
      （四）契税
      开发商缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
      （五）会计处理
      乙方未取得返还款，会计上不作处理。
      丙方取得3000万元政府奖励或财政补贴。
      收到奖励或补贴款时：
      借：银行存款        3000
          贷：营业外收入          3000 2013-06-29 10:10:45
• 135****4044 土地出让金返还给其他关联企业或个人
      土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等。
      案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙方补助3000万元，用于丙方招商引资奖励和生产经营财政补贴。
      相关税务处理：
      （一）营业税
    《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
      本案例乙方未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。
      丙方取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。
      （二）企业所得税
      本案例乙方未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。
      丙方取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定。
     《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税【2008】151号规定，对企业取得由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，并在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
     《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税【2011】70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，并在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”
      本案例业务属于财税【2011】70号文所称的“不征税收入”所对应的财政性资金范畴。如符合文中的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据《企业所得税法实施条例》第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
      如不符合财税【2011】70号文的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 2013-06-29 10:07:15
• 157****7036 土地出让金返还用于建设公共配套设施
      公共配套设施（**、医院、幼儿园、体育场）是开发项目内发生的、独立的、非盈利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是开发商立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
     此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本-土地征用费及拆迁补偿费”。
      开发商将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
     案例：某开发商（乙方）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门（甲方）签订的出让合同价格为10000万元，乙方已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于乙方在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
  2013-06-29 10:04:41