[购房流程]#退房#房产证办理完毕阶段怎么办理退房？

在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

听说办完房产证后还能退房，但具体流程可能要问开发商或中介，我不是很清楚。

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当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下，如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其***人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，**终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。

一种是协商解除。双方达成书面解除协议，开发商退款你交纳的有关款项并支付违约金（双方可以约定），你退回购房发票、契税发票，并共同到房地产主管机关办理合同登记备案注销手续。　　另一种是诉讼解除。如确有证据证明开发商违约的，你可以向合同约定的争议解决机关要求解除合同，并要求开发商承担违约责任。法院判决（注意可能有一审和二审）生效后，你可以持生效判决要求开发商退款全部款项并支付违约金（如拒不执行的，你可以向人民法院申请进行强制执行）。此种方法周期长，比较耗费精力，且判决有一些不确定性。　　如果购房有按揭贷款的，还应当与银行三方共同协商清贷事宜。

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。1、 订金(定金或认购金)阶段当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其***人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，** 终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。2、已做预售登记阶段买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预 售登记手续。3、入住阶段在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评 估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。4、房产证办理完毕阶段房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证过户或注销手续。