我咨询一下，单位的集体土地上的房屋，能否设定抵押权?

不能。房产抵押时，如果是转让方式取得土地使用权的，其所依附的国有土地使用权实际上已经同时抵押了。如果是划拨方式取得的土地使用权，根本就无权抵押；对于集体土地使用权而言，国家规定不得单独抵押。 法条链接：《担保法》第三十六条　 1、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 2、以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 3、乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

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如不能设定抵押，很多购房者就无从贷款购买。对经济适用房能否设定抵押提出疑问，主要原因是一部分经济适用房建设时，使用的是划拨土地。但《城市房地产抵押管理办法》第十二条已规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。因此，经济适用房可以设定抵押权。日后如果抵押权人行使抵押权时，如属划拨土地，则按《城市房地产管理法》第五十条的规定处理。

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集体土地上的房屋，能否设定抵押权?房地产设定抵押权以后，就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行使抵押权。因此，这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质，又有一定的区别。我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外。其原因一是修改后的权属登记管理办法已将其参照执行的范围扩大到规划区国有土地以外；二是不实行这一原则，当事人的民事权利无法保障。《土地管理法》虽然未明文规定这一原则，但是在第六十二条中规定了‘农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土法使用权依法发生转移的除外”。《担保法》规定：除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：1．抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘荒滩等荒地的土地使用权；2．以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。由此可见，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。在《物权法》立法过程中，一些学者认为：农民贷款时可用于抵押的财产有限，建议允许以土地承包经营权作抵押。在2005年10月，经全国人大法律委员会研究认为，承包土地涉及农民的基本生活，如果允许承包土地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去土地承包经营权，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题作通盘考虑。

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　集体土地应该是无法抵押的，村委也无权做抵押。中国担保法第三十七条还规定了如下不得抵押的财产：　　（一）土地所有权；　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但第三十四条第五项以及第三十六条第三款即“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”的规定除外； 　　　　　 （三）**、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；　　（六）依法不得抵押的其他财产。

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抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。抵押法律关系的当事人为抵押人和抵押权人．客体为抵押财产。抵押人指为担保债的履行而提供抵押财产的债务人或者第三人。抵押权人指接受抵押担保的债权人。抵押财产指抵押人提供的，用于担保债务履行的特定的物。比如，甲向乙借款100万元人民币，为保证按时偿还借款，将自己的房屋或汽车或有价证劵抵押给乙。在这个法律关系中，甲既是债务人，又是抵押人；乙既是债权人，又是抵押权人；房屋或汽车或有价证劵是抵押财产。有时，提供抵押财产的人并非债务人，而是主合同之外的第三人，该第三人就是抵押人。比如甲向乙借款，丙将自己的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保。该种情况，丙为抵押人，乙为抵押权人。

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