开发商的内部认购存在风险吗？

由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

查看开发商除预售许可证以外是否具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》）。审查工程施工合同，看清交房期限。了解工程现场实际施工状况。查询该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况。开发商是否有预售证，如尚无预售证，签订的订购协议应当只涉及定金，以免被认为是预售合同而被撤销。由于内部认购有风险，“订购”协议应加重开发商的违约责任。

一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

未取得预售许可证时，签订的认购协议属于无效协议。可能产生的结果如下：（一） 开发商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方签正式预售合同，无任何纠纷；（二） 开发商如期开发该项目并取得预售许可证，但将已被认购的房屋又预售给其他人，先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则，只能以诉讼或仲裁来解决。（三） 开发商不能如期开发该项目，则只能请示返还房款。　　在无预售许可证的情况下，签订认购书的行为是无效的民事行为，难以起到认购的作用，并有较大的风险要承担。如果遇见仍以这种形式预订、认购商品房的发展商，则应该提醒购房者务必三思而后行。

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开发商的内部认购一般都是没有拿到预售证前额做法。

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