楼盘专业评测分析报告
专家实地踩盘多维度点评
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鸿荣源奥特莱斯项目预计最快入市的为04-12地块、占地72793㎡、容积率3.2，目前基坑工程，户型建面尺寸有75平、85平、93-95平、109平、150平、180平，其中主力户型85平、93-95平。
好房评测师
楼盘综合评分
9.0
产品力
9.0
配套价值
9.0
区域价值
9.0
— 01 项目介绍 —
— 02 项目亮点 —
【区位亮点】鸿荣源奥特莱斯项目，该项目位于宝安沙井中轴板块，西临大空港与国际会展中心、海洋新城，南向紧邻福永中心。
【配套亮点】鸿荣源奥特莱斯项目自带约30万㎡平的奥特莱斯购物中心，一路之隔是华强城12.5万㎡平商业体、万丰海岸城18万㎡购物中心，已与沃尔玛、山姆会员店签约。
【教育亮点】鸿荣源奥特莱斯项目配建1所63班9年一贯制学校，同时配建2所幼儿园(1所12班幼儿园、1所18班幼儿园)，目前地块属于深圳外国语宝安学校学区范围内。
【品牌亮点】鸿荣源集团宣布将在沙井开启其“奥特莱斯”商业产品线的第一站，将在此打造一座高端名品奥特莱斯。将是华南地区目前已知最大的奥莱项目。
— 03 区域价值 —
无缝对接11号线
鸿荣源塘尾旧改这个项目，价值四件套四样都占，学校是名校分校深外宝安(具体以当年教育局文件为准)，地铁无缝对接11号线躺平塘尾站，商业是宝安甚至深圳第一个正儿八经的奥特莱斯;地段，位于西部热点片区，旁边都是大空港新城，海洋新城，大前海等一堆热点概念。
一轴四廊五核
深圳“十四五”规划对宝安的定位是: 深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。
宝安规划“一轴四廊五核多节点”发展格局
107发展主轴：发挥107国道南接深圳中心城区、北连广州、东莞的区位优势，以及作为粤港澳大湾区产业链、价值链重要流通渠道和重要发展脊梁的战略地位优势，将107发展主轴打造成为广深港澳科技创新走廊重要支撑区。
四大发展廊带：打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。
五大发展极核：打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核，引领带动全区高品质发展。
城市协调发展节点：包括一批新兴产业集聚节点、绿色生态节点和知名人文节点。探索“文旅+、文创+、文博+、非遗+”等模式，推进历史文化资源保护和活化利用。
区域房价
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
鸿荣源奥特莱斯项目与地铁11号线塘尾站无缝衔接，同时规划30号线塘尾站，开通后连接凤凰山、大空港，将与5条地铁实现换乘。紧邻城市主干道，宝安大道、风塘大道,自驾出行便捷。
— 04 配套价值 —
周边商业：项目新沙天虹、京基百纳广场大型商场，且20min生活圈还可享周边岁宝百货，新沙沃尔玛、百佳华奥特莱斯、沙井天虹、形色城、海岸城商业等多重商业;
周边景观：距离大王山公园约900米、深圳沙井公园、立新湖公园、大钟山公园;
周边公园：距离大王山公园约900米、深圳沙井公园、立新湖公园、大钟山公园;
周边医院：2公里达沙井人民医院，周边范围还有深圳万丰医院;
详细配套及评分
数据来源：百度地图项目周边1公里内设施
交通
21 家
地铁站
31 家
公交站
15 家
长途汽车站
教育
10 家
幼儿园
23 家
小学
6 家
中学
0 家
高等院校
医疗
0 家
综合医院
0 家
专科医院
24 家
诊所
23 家
药店
商业
57 家
美食
73 家
购物
63 家
休闲娱乐
86 家
生活服务
景观
12 家
公园
5 家
景点
1 家
风景区
小吉点评
鸿荣源奥特莱斯项目自带约30万㎡平的奥特莱斯购物中心，一路之隔是华强城12.5万㎡平商业体、万丰海岸城18万㎡购物中心，已与沃尔玛、山姆会员店签约。项目紧邻市政生态公园|儿童友好型公园项目北侧福海足球体育公园、福海文体中心，周边分布福海公园、凤凰山森林公园、立新湖公园及海洋新城红树林休闲区(规划中)等;
— 05 楼栋分析 —
鸿荣源奥特莱斯规划总建筑面积约120万㎡，其中住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡(含母婴室，酒店≥30000㎡)，并配建一所63班九年制学校，其余为公共配套设施面积。
— 06 户型分析 —
推户型75-180㎡11号线TOD物业
户型方正，房屋面积整体使用率高，浪费少。
正南朝向户型，冬暖夏凉，适合居住。
户型空间布局合理，做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。
带有额外功能间，可改造成儿童房，方便照顾二胎家庭。
公摊面积小，无过多的面积浪费，使用率比一般房屋高。
— 07 置业建议 —
刚需型买房
品牌房企
景观居所
— 08 项目优缺点 —
优点：①鸿荣源奥特莱斯项目，该项目位于宝安沙井中轴板块，西临大空港与国际会展中心、海洋新城，南向紧邻福永中心。
②鸿荣源奥特莱斯项目自带约30万㎡平的奥特莱斯购物中心，一路之隔是华强城12.5万㎡平商业体、万丰海岸城18万㎡购物中心，已与沃尔玛、山姆会员店签约。
③鸿荣源奥特莱斯项目配建1所63班9年一贯制学校，同时配建2所幼儿园(1所12班幼儿园、1所18班幼儿园)，目前地块属于深圳外国语宝安学校学区范围内。
④鸿荣源集团宣布将在沙井开启其“奥特莱斯”商业产品线的第一站，将在此打造一座高端名品奥特莱斯。将是华南地区目前已知最大的奥莱项目。
缺点：项目目前周边商业配套相对缺乏 ，并无大型商业;周边农民房众多，景观一般;