南京房产市场迎来“负公摊”时代

来源：吉屋 2024-12-12 08:55:00

南京市近期出台了支持住宅品质改善的新规，对住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节做出了规定。根据新规，房子的得房率可以超过100%，甚至出现“负公摊”的情况。这意味着房子的实际使用面积超过了购房者购买时所支付的面积。

这一新规引发了开发商的抢购热潮，他们开始推出第四代住宅，以优化产品结构。这些第四代住宅的得房率超过了70%-85%的一般住宅得房率，甚至达到了近100%。其中一些项目定价较高，但销量不俗，比如招商金陵序和中海江南玖序。

购房者在选择房子时，以往主要比较销售单价和总价。但现在，面对第三代住宅和第四代住宅的对比，可以通过计算实得面积单价来更好地评估房子的性价比。根据公式“销售单价/空间使用率=实得面积单价”，可以得出实得面积单价。以江宁首个第四代住宅中天金宁风华为例，该项目的空间使用率可达到98.37%~104.27%，实得面积单价约为2.87-3万元/㎡。而同区域内的一些三代住宅，空间使用率最高可达89%，实得面积单价约为2.75万元/㎡。可以看出，第四代住宅的实得面积单价低于同区域市场的三代住宅。

可以说，第四代住宅在定价合理的基础上，实得面积单价更低，具有更高的性价比。如果第四代住宅的销售定价与同区域的三代住宅基本持平，那么购房者当然会选择第四代住宅。

江宁首个第四代住宅中天金宁风华即将开盘，该项目的空间使用率已经达到了区域内的天花板级别。在购房者计算实得面积单价时，中天金宁风华无疑是区域内刚改和改善客户的最优选择。该项目的户型密度较低，品质较好，得房率较高，计算之后的单价非常友好。可以说，中天金宁风华的性价比已经碾压了江宁的其他楼盘。