昆明别墅市场供应逐渐减少，去库存周期缩短

今年4月份，住房和城乡建设部发布了一份关于废止和宣布失效行政规范性文件的公告，这一消息在房产行业引起了不小的反响。一些自媒体将其解读为“限墅令”失效，但实际上只是废止了旧的规范文件，并未取消对别墅开发的严格控制。昆明市场近几年别墅供应的情况也证实了这一点，别墅可能会逐渐退出市场。

根据昆明房协的统计数据显示，在2022年到2023年上半年，尽管昆明房地产市场整体消费有所萎缩，但别墅这种高价产品的消费收缩并不明显，价格也没有明显下跌。今年1到6月，昆明主城区别墅供应稀缺，与2022年上半年相比，供应量下降了80%，成交量也不多。

从供应情况来看，今年上半年只有3月和6月新增了别墅项目供应，其中3月新增的有金茂国际新城和龙湖山海云著两个老项目，6月新增的有龙湖山海原著上宸项目。相比之下，去年几乎每个月都有新的别墅项目供应。截至2023年6月，昆明市主城区别墅库存约为53万平方米，持续下降；去化周期缩短至28个月。主要存量集中在滇池、东市板块，其次为呈贡、经开和会展板块。值得庆幸的是，别墅成交均价一直稳定在约18000元/平方米左右，仅略有下降。根据目前在售的具有别墅物业的项目来看，最后一次上新盘应该是在2021年。这也很正常，早在1994年，国家就开始限制别墅用地，并出台了相关规定，直至2016年国土资源部最严厉的“禁墅令”出台，随后在2019年，住房和城乡建设部发布了特急通知，要求各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在审、特批的别墅项目进行清理。基本上可以说，别墅用地已经不可能再出现，即使这些年后续出现的新的别墅项目，用地也是早在审批阶段就获批了。虽然别墅产品“不再有”，但市场对它仍然存在需求，同时由于近几年房价回落，别墅的总价也有所下降，改善型客户也在增加。据数据统计，去年400平方米以上的别墅产品的成交占比增长到了17%，同比增幅达到了7%，是昆明市场去年最受欢迎的户型面积。当然，对于那些仍然愿意购买更大面积别墅的人来说，现在无疑是一个很好的机会。

根据不完全统计，目前昆明市有约26个别墅物业在售楼盘，占到了在售楼盘的20%。可以看出，昆明市主城区各个区域都有别墅产品在售，包括联排、合院、叠墅，其中以叠墅为主。尽管“限墅令”对独栋和双拼别墅等产品有所限制，但合院和叠墅成为市场主流。当然，叠墅本身也类似于跃层，价格相对较低。除了位于二环内外的云麓书院，其他项目大多位于市中心较远的地方，且多集中在有水有山的区域，比如草海、滇池和东白沙河。尤其是呈贡和西山片区的别墅盘，基本都围绕着草海、滇池展开。从价格上来看，别墅的差距很大，低价别墅的价格从约120万元/套起，但地理位置相对较偏，比如位于西翥片区的保利春湖国际生态城，比如位于经开区果林湖畔的鸿基云玺台和经投湖山望，比如位于捞鱼河公园的朗基紫境府。而高价别墅的价格可以达到1600万元/套，比如美的顺城府的双拼别墅，世博生态城蓝湖邻里、中交碧桂园映象美庐，骆驼湾的联排别墅，中铁诺德山海春风，华夏澜台府的合院别墅，单价都非常高。

从销量来看，上半年较受欢迎的别墅项目有华夏澜台府、筑友玺珑湾和宝能滇池九玺。当然，目前在售的别墅项目中，现房和准现房也非常多。别墅产品目前处于去库存的状态，去化周期也在缩短。受土地供应结构和城市规划的影响，院墅产品的供应将持续减少。对于有购房需求的人来说，现在是一个很划算的时机，因为房价低，利率也较低。

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