罕见一幕发生！年轻人疯狂抄底“老破小”，楼市真的触底了？

来源：吉屋 2024-05-22 13:41:23

罕见一幕发生！年轻人疯狂抄底“老破小”，楼市真的触底了？

广州、深圳、上海、杭州……总价不到200万，甚至不到100万的老破小正在被疯狂买入，有的挂出来1-2天即卖掉。一些老破小的租金回报率已经超过2.5%，居然跑赢了银行定存利息。抄底的步伐开始加急入场。

年轻人正在拯救老破小，而老破小正在拯救萧条的楼市

近期广州多个“老破小”二手房小区成交异常快速，不少房源十几天就可成交，个别挂牌一两天就已经被拿下。买房成交数据显示，今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子，楼龄基本都超过了20年。中心城区的老破小更是“手快有手慢无”，个别房源1天内“秒售”。稍微犹豫了一点，马上就被抢走了。有网友表示，中介给自己推了套119万的老破小，还没来得及去看，当天晚上就被人抢跑了。

杭州彻底放开限购之后，第一波冲进去抄底的外地人，也瞄准了老破小。他们对杭州各大板块如数家珍，倾心于传统市中心地段，在朝晖、建国路、凤起路、潮鸣、天水、孩儿巷一带大肆“扫货”。杭州我爱我家公布的4月二手房成交月报显示，杭州市中心“老破小”集体回春。年近四旬的朝晖小区荣登“销冠”，4月成交了72套，仅次于巅峰期的2021年4月（90套），创近3年的新高，平均一天卖出2套！

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深圳客户一口气买走12套杭州老破小，一度冲上热搜。有网友哭笑不得：我在深圳的时候，炒房客蜂拥而至，深圳房价巨贵。现在我回杭州了，怎么在深圳炒房的人，都来杭州了啊！！深圳人不光在杭州抄底，对自己人也不客气。据深圳房地产中介协会统计，3月深圳二手房成交中，小于90平方米的房源占总量63.2%，较2月提升2个百分点，在最近7个月中仅次于去年12月。说明老破小正在变得更吃香。

“抄底”老破小的战火也烧到了上海滩。上海300万以下的房子，基本都是老破小。这部分成交量正在快速增长。太平洋房屋数据显示，今年1月份，上海230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。《繁花》里“宝总”发家前住的曹阳一村，挂牌1天就卖掉了。

年轻人成为抄底老破小的主力军

这波抄底老破小的狂热中，除了刚刚提到“一口气买12套”的投资客，还有很大一部分是年轻人，特别是独居单身人士。来自中指院的数据似乎也印证了这一点。近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。社交媒体上，不少网友在积极分享自己“抄底老破小”的经验，很多都是二三十岁的社会人。有位博主今年3月初发布第一条关于买下上海老破小的动态，现在已经涨粉1w+。

老破小的价格到位了

一线城市的老破小，最近几年跌惨了。动辄跌个20%、30%、40%，甚至腰斩也不罕见。上海易居房地产研究院最近发布了关于一线城市老破小的成交报告。据其观察、测算，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。到了今年一季度该泡沫仅5%，意味着历时三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

有多少老破小的价格下跌幅度超过了20%？上海内环边上一套总价120万的老破小，租金2500块，年租金3万元。租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2500*12）/120w=2.5%。稳稳跑赢存款利息。

老破小的性价比逐渐显示出来

既然买房和租房的成本差不多，为啥不干脆买下来呢？当然，也有人替他们操心，如果突然没了工作，或者收入下降，房贷怎么办呢？这个问题，我特意去问了一个买老破小的朋友。他告诉我，可以把其中一间卧室租出去，招募一个室友“帮自己还贷”。

在市场看来，老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。存款利率一降再降，从3字头到2字头，估计离1字头已经不远了。但有些超跌的老破小租金回报率已经超过2.5%，比银行定存的利息高，重新变得有购房价值。

年轻人买老破小的背后有何原因？

在年轻人眼里，名校不仅不是优点，而且是赤裸裸的大缺点！很多老破小因为有优质学区加持，价格长期居高不下。即便这两年已经跌去不少，甚至“腰斩”，依然要比普通老破小贵得多。

一套房子，首先要解决的是最基础的“居住”问题。孤身一人在大城市拼搏，养活自己已经很不容易，生娃和鸡娃，那是拥有更高收入和更多存款之后才能考虑的进阶需求。“房子是用来住的，不是用来炒的。”多少调控政策都没能搞定的事情，居然被这群年轻人实现了。

老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。存款利率一降再降，从3字头到2字头，估计离1字头已经不远了。但有些超跌的老破小租金回报率已经超过2.5%，比银行定存的利息高，重新变得有购房价值。