后浪拍死前浪！同一地段，楼面价仅旁边的1/3！

来源：吉屋 2024-04-30 08:20:14

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后浪拍死前浪！同一地段，楼面价仅旁边的1/3！楼市怪异一幕

一股怪异现象在市场冒出——前两三年拿地的项目，地价是巅峰；近期拿地的项目，拿地价格低得多，品质可能更高。这样一来，导致了新入市的项目在不断背刺老项目：“后浪”，正把“前浪”拍死在沙滩上。天河的越秀观樾入市，一下子扭转了天河东的楼市格局；中海大境一入市，整个海珠楼市价值开始重塑……在南沙庆盛，一场更为疯狂的降维式打击，也上演了。招商·湾区1872在庆盛做了两年多的开荒牛，终于迎来首波对手。去年5月，越秀拿下的庆盛地块项目，即将揭开神秘面纱。近期案名流出，名约越秀·天悦云啟。招商·湾区1872，于楼市巅峰时期拿的地，竞价110轮，溢价近36%，成交楼面价高达到1.8万/㎡。越秀·天悦云啟则是在楼市下行之时拿的地，该地块底价便拿下，折合楼面价6647元/㎡。两盘相距不远，但从地价来看，越秀·天悦云啟仅约是招商·湾区1872的1/3！新来的项目，完全可以从定价上入手碾压旧项目。要知道，本想着“饮头啖汤”的招商，却折戟在了庆盛。招商·湾区1872入市已有两年，却根本卖不动。项目规划有12栋住宅，两年前首开卖的5#、7#，至今还在苦苦消化。住建局官网显示，首批拿下预售证的楼栋，目前仅售出93套，去化率仅24%。卖了两年，库存还有一大批，后续项目也再没有继续加推动作。招商·湾区1872，成为南沙滞销楼盘的典型。可能很多人会说，“没有卖不动的房子，只有卖不动的价格”。卖不动，说明价格和其价值不匹配，降价不就好了，南沙的楼盘不都这样做的吗吗？但事实上，开发商开盘价之初就已几乎贴着成本在卖了，楼面价1.8万/㎡，首开价格2.7-3万/㎡。招商作为实力雄厚的央企，现金流没问题的话，自然不会亏本甩卖。不过，接下来形势出现新的变化，越秀新项目入市，很有可能成为压死招商·湾区1872的最后一根稻草。

广州楼市如何选筹？

现在南沙房价已出现全面回撤，楼市十分内卷。南沙房价天花板——横沥岛，现在“2”字头已有选择。曾经买庆盛的价格，现在有机会买入横沥岛了。越秀·天悦云啟，楼面价6000+，定价空间很大，摆在面前有两条路。一条是跟着招商·湾区1872定价，帮忙托起板块价值，但却面临成为滞销盘的风险。另一条，则是放低姿态，凸显性价比。值得注意的是，越秀·天悦云啟，在庆盛也并非具有完全的优势。在庆盛拿地更早的是新鸿基，早在2019年就布局于此，地价仅4000+/㎡。越秀要如何选择？在我看来，大环境当前，越秀·天悦云啟难以抵大势，大概率会选择第二条路。这意味着，荒诞的一幕极有可能出现在当今市场，就是新项目的售价，有可能大致等于旧项目的地价！越秀·天悦云啟如若定价2万/㎡左右，与招商·湾区1872地价相当，性价比或将吊打。两盘相隔不远，户型主打刚需和刚改，主打客群重叠高。为争夺客源，一场激烈的厮杀注定少不了。庆盛的客源大致可分为几类。一类是市区的刚需。庆盛是整个南沙中更靠近市区的板块，有4号线地铁直达市区，能承接部分市区刚需的外溢。但放在现在的环境下，庆盛想抢下这波客群，并不容易。番禺亚运城现在卷得飞起，新房总价直降几十万，二手甚至1字头可选择，市区刚需完全没必要舍近求远。一类则是看好大湾区的投资客。庆盛作为《南沙方案》中的三大先行起步区之一，发展前景肯定是有的，但现在大环境，投资客早已散去。第三类则是本地客以及港澳客。本地客当下在南沙选择不少，论当下配套、发展成熟度，比不上旁边的黄阁、金洲、蕉门一带。庆盛最大的优势，还是对港澳客群拥有第一无二的吸引力。这里的定位本身就是“小香港”。港科大、港人子弟学校的老师、学生家长、香港创业者、企业高管等都是主要的意向群体。招商湾区1872，此前就是销售海报就是专门为香港客而制。不过，有多少香港客愿意置业于此，片区又能否打造成“最香港”社区，还需一段时间来印证。越秀新项目入局，也注定加大对香港客的争夺。

庆盛楼市独特优势

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虽说南沙庆盛楼市开局不甚理想，但它也有独特的优势。论政策有政策，2022年国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，庆盛被点名为南沙三大先行启动区之一，给予15%的企业所得税优惠。论交通有交通，是内地唯一高铁可以直达港澳的区域，区位优势十分独特。庆盛还是国家钦点的“产学研”一体化基地，集合了“政府+高校+企业”三房力量。庆盛作为南沙新兴的概念区，产业落地速度在南沙肉眼可见，吊打不少广州其园区。庆盛比起现在的金洲、蕉门，拥有更多的变量和发展空间；比起万顷沙，蜕变速度更快。此前，招商·湾区1872卖得不好的原因，在我看来是定价虚高和当前的配套不匹配，存在过度透支。亚运城开发十多年，房价也仅在3万水平，庆盛一片黄土之下，就叫价卖3万，换谁都觉得当下庆盛不值这个价。想要吸引买房人，庆盛板块还得开出一个符合人们心理预期的价格。所以，此次地价更低的越秀项目入市，能否把庆盛房价体系拉回正轨？我们不妨拭目以待。