保利云上楼盘评测报告
楼盘

保利云上

在售

28400 元/平

晋安

户型3-4室|建面80-115㎡

楼盘综合评分

8.8

产品力

9.5

配套价值

8.0

区域价值

9.0

— 01 项目亮点 —

政府重点打造 东区首所九年一贯制名校

福州市晋安湖学校(福州市晋安榕博教育集团成员校),为榕博品牌校。榕博品牌校是由市、区两级政府联合打造,全省首创的人才主题学校,致力于建设成为“全市领先、省内一流、全国知名”的基础教育高地。保利云上,不过马路不等红绿灯,直线距离约40米即达家福州市晋安湖学校(晋安榕博教育集团成员校),未来将轻松实现“出家门进校门、护送变目送”的省心上学模式。

东区唯一双地铁 出门就是三公园四商圈

在目前的东区板块内,最直观的配套优势莫过于地铁,特别是有双地铁加持的社区。保利云上,位处东区晋安湖三创园战略核芯要地,出门步行约500米,即达东区唯一的2/4号线(在建中)双地铁站——前屿站黄金2号线,贯穿福州东西主轴;地铁4号线则是串联地铁1、2、5、6号线的换乘之王,既串联了老福州各种顶流地段如西湖、东街口、温泉路、泰禾广场等,又链接着晋安湖三创园、金融街、江南CBD、会展等城市核心生活圈,未来交通出行极致便捷。

寸土寸金之地 东区纯商房新房更稀缺

醇熟东区,已然是福州主城“东富西贵”格局的主场。作为央企保利深耕东区十二载的最新力作,保利云上是东区难得的兼备双地铁和纯商社区的新盘在东区寸土寸金的核芯之地,以东区极具稀缺的0安置房、0公租房的纯商房住区,为市场提供最具善意的选择。社区景观打造上,采用保利全生命周期2.0系统的Well集和社区八大复合空间,全天候全龄社区,在后疫情时代,将“家”的空间延伸至社区的每一个角落。

精研人居需求 东区少有首次置业刚需户型

在产品端,精研当代人居需求。80㎡大阳台三房户型,给想在主城首次置业又预算有限的人群给足了诚意。89㎡三房两厅两卫户型,三开间朝南,超6米宽的双联阳台,无论是三口之家还是三代同堂都能满足。主打改善的115㎡户型,大横厅和高赠送都相当亮眼,卧室区没有承重墙设计,后期改造空间非常大。

— 02 区域价值 —

引领城市发展

“东进南下,沿江向海,山海协同”,这是城市格局的发展方向。

10年前的东二环,外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善,这里迎来发展契机,并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心,包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业,还有多家实力地产企业进驻,东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。

在东二环的化工路上,向东南眺望,这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”(创新、创业、创造)。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底,打造宜居、宜业、宜商的新园区,更是市中心城区唯一的“三创园”,东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长,将带动福州东部整体提升,东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕

交通引领城市发展

2012年之前,东二环片区以工厂、旧屋区为主,当时这里也有新开辟一些楼盘,但因为远离闹市,生活在这里的市民,并未感受到生活的便捷。

交通先行引领城市发展格局,这是近年来,福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年,金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程;2018年初,湖东路下穿通道实现通车;去年4月,鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善,让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。

在公交和地铁布局方面,东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营,以及相关公交线路的支撑,市民可以从主城区的各个角落,在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温,并成为最宜居的片区之一。

正在建设的福州地铁4号线,是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后,东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角,引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络,让片区居民享有15分 钟的步行生活圈,轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。

配套先行 疏解压力

和国内大多数省会城市一样,福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质,福州一方面通过城市更新行动,提升和改善片区环境;另一方面则需要通过规划布局,寻找全新的城市综合体,疏解老城区的压力。

打造全新的城市综合体,吸引人气,不能一味只建设新型高档住宅,而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络,智能的市政配套,优质的教育医疗资源,文化、科技、体育类场馆的建设,将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。

东二环泰禾广场位于化工路北侧,连江路东侧,是一个集超五星级酒店,甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。

东二环泰禾的打造,先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白,还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联,同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。

在这个商业体投入运营后,随之而来的是国内一流房地产企业入驻,高品质住宅的建成,越来越多的老城区居民转变观念,选择来东二环居住。

山水人文 无限遐想

清新生态的山水格局和源远流长的人文历史,赋予了东二环片区的根与魂。

东二环片区,拥有良好的山水肌底,西靠金鸡山,北临登云水库,东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖,南侧有光明港。福州东北部的山间溪水,通过东二环片区四通八达的内河网络,汇入闽江,将清新的“风水之气”留驻在片区内。

东二环片区,也是人文荟萃。在牛岗山公园内,有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻,相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊,上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”,记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今,市民可以在片区内修缮的古厝中,追寻这些名人留下的故事。

根据福州市相关规划,作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园,将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴,让传统和现代在片区交融,也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园,未来可期。

区域房价

声明:以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计,仅供参考,不作为成交依据

小吉点评
福州的二环,是福州第一条环城公路,是城市交通大命脉,更是生活配套便捷的代表地段。近年来,福州“东拓南进,沿江向海”,在“大福州”战略下,四环时代已经到来,“城市越大,中心越小”,福州城市版图的不断扩张,使得二环内的板块价值愈发凸显。
— 03 配套价值 —

交通配套

项目紧邻双地铁站口—2号线/4号线(在建)前屿站约350米,4站可达东街口商圈,2站可达世欧王庄,3站可达东二环泰禾广场,3站到达东部办公区。交通便捷,出行无忧。

商业配套

世欧广场、东二环泰禾广场、金融街万达商圈、宜家商业综合体等商业中心,永辉超市、大润发、沃尔玛等商超配套,满足您居家购物的所有需求。

休闲配套

1公里内牛岗山公园、鹤林公园、晋安湖公园等3大公园生态围合体系,城区生态区里的绿色心脏,构筑宜居生活板块;2公里内光明港公园、水上公园,诗意日常,拥有丰盈的闲暇时光。

教育配套

1公里内小学(福州榕博学校、鼓山苑小学、鼓山新区小学)、2所中学(格致中学、华伦中学)。

医疗配套

2号线地铁直达附一医院,4号线地铁直达省立医院,为家人的健康保驾护航。

详细配套及评分

数据来源:百度地图项目周边1公里内设施

交通

交通

0 家

地铁站

23 家

公交站

7 家

长途汽车站

教育

教育

6 家

幼儿园

0 家

小学

1 家

中学

1 家

高等院校

医疗

医疗

1 家

综合医院

1 家

专科医院

2 家

诊所

3 家

药店

商业

商业

37 家

美食

102 家

购物

2 家

休闲娱乐

50 家

生活服务

景观

景观

0 家

公园

9 家

景点

4 家

风景区

小吉点评
从区位整体上看,保利云上位于近年来火热的东区板块。福州总体的趋势是“东拓南进”,东拓便是东区的开发。东区的征迁力度目前也非常大,基本是福州土地的“粮仓”之一。随着三创园的逐步建设,这里将会引入大量的产业和人口,支撑起板块内高昂的房价。 总得来看,东区板块在东二环发展的带动下逐渐由“化工地”变为了富人区。近年来,开发商争相拿地,主要开发的都是改善产品。保利云上在行情下滑期,果断转变方向,开发了云上这样的偏刚需的楼盘。开盘以来,云上也多次拿到福州周销售冠军,证明了保利的不俗眼光。 随着未来晋安区重点打造的交通枢纽前屿站成型,晋安区三创园企业入驻,商圈未来的想象空间更大。对于意向在东区置业的购房人而言,保利云上是个值得一看的选择。
— 04 楼栋分析 —

社区方面,占地48亩(约3.2万㎡),是中等规模社区,容积率2.5,绿化率30%。,虽说是纯商品房社区,但未来人才可以七折价格购买配建人才房。保利云上规划建设7栋住宅,其中1/2/3/5/6号楼为市场化商品住宅楼,7/8栋则为特定的人才限价房

保利云上项目因地制宜,采用行列式布局,这样的布局优点各栋资源较均衡,公共设施、绿地、景观等穿插地安排在住宅建筑之间。不足之中是,公共部分区域较小,这种方式布局的楼盘,在冬天的时候,两边楼栋的房子日照时间往往比中间的更长,即端户优势更明显。此外,项目须建设2000㎡全龄化养老设施,需要留意

— 05 户型分析 —

保利云上项目首批推售户型为80-115平方三-四房,面积段为刚需为主,刚改为辅,项目为东区少有小户型纯商楼盘。

保利云上建面80平三房两厅一卫户型(中间户)

户型点评:80㎡的中间户,类似“飞机”户型,即卧室与卧室之间通过“缓冲区”设计,实现全部分离、互不干扰;早年的户型设计提倡“动静分区”,即将客厅、餐厅、厨房等活动区放到一块,卧室作为休息区都放到一块;

但近年更提倡客厅放中间,次卧室和主卧室分列两边的户型,客厅作为主卧室与其他卧室之间的“缓冲区”,可有效避免卧室之间的互相干扰,尤其是三代同堂,或者家庭成员之间有打呼噜习惯和神经衰弱症的人,是人性化的设计。

总的来说,空间利用紧凑,但餐厅采光一般。

保利云上建面89平三房两厅两卫户型(中间户)

户型点评:89㎡的中间户,传统的动静分离布局,U型厨房,两开间阳台,均属于市面主流户型设计,比80㎡多一个卫生间。

保利云上建面115平四房两厅两卫户型(端头户)

户型点评:115㎡端户,也采用动静分离布局,但是采用客餐厅一体化设计,两个卫生间均采用三分离设计,加强分区概念。

福州买房攻略

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