昌平楼市指导价不涨，背后原因揭秘！

1、随便涨

我们认为现在整个北京楼市的指导价已经“虚化”了，指导价只给能卖到指导价的一些热点区域、以及倒挂区域的楼盘提供了“用武之地”。北京其他90%项目的指导价“名存实亡”，因为指导价与实际成交价之间的已经形成了绝对利益关系。然而一线城市的各种动作就没有断过，房地产的“小步快跑”模式、人口基本盘收缩，所有城市都在争夺存量、置换大潮来临，加上前两年的疫情大家都存钱不敢消费，北京地产行业正式步入低迷状态，种种的一切，让指导价已经不再成为主流。指导价再怎么涨或是不涨，减去楼面价，开发商的利润只会高不会低。

2、蹭热大户

昌平地理位置处于北京正北方，大面儿看呈倒锥型，其中位于昌平最下方的东小口左邻海淀区，右靠朝阳CBD，拥有得天独厚的地理优势。黄色区域代表未来科学城范围总的来说就是，昌平通过朝阳聚人，海淀集钱。昌平从没断过蹭海潮的热度。加上海淀小批量供应，一房难求；需要置业“码农”有钱的去了石景山，差钱的大部分都来了昌平；昌平的房价相比于海淀要低上30-50%不等，昌平一直不缺话题。

3、为了出货

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近几年来，整个昌平一直在用饥饿销售的方式供应地块，把好地块留着揣兜里，小微地块全都分散供应出去，从而造成了相对比较好的地块的销售速度都不错。实际霍营、东小口、歇甲村等地方还有很多更好的供地没有放出来。昌平压着这些地块，是为了在未来3到5年甚至更长的时间内，每年都能博到北京土地供应的眼球，稳定财政收入，好保证昌平出让的土地能位于中等偏上的溢价区间。为什么这样做呢？是因为朱辛庄没有大家想象的那么好，ZF一点点放，就是为了让大家抢，等朱辛庄去化完了以后，等到指导价提升了以后，就能收取更多的土地出让金，提高土地出让金的价格，然后再放东小口这样的好地。为了长期的发展，所以不能一次性过多地释放。

1、头部去化？

昌平的项目离海淀越近，又有交通优势的卖得越好，昌平也是越往后拿地利润越大，但没有让利给客户（全北京也没几个让利给客户的）。数据来自天朗房网根据数据我们可以看到，大多数的项目都卖不到指导价，相对于大部分的项目来讲，指导价已经是虚的了。只不过因为指导价误导了购房人，而开发商又因为指导价的攀升不断，反馈给购房者，迷惑购房者无脑进入，造成了购房人既幻想房产迅速升值，又给他们带来了资产贬值。实际对于昌平来讲，在现行的市场之下，未来再上市的项目可能卖的比现在便宜，因为我们认为昌平热快过去了，买昌平的客群要做好准备，现在用原价、基本接近指导价去买房的人有可能既买即赔，昌平的楼面价和成交价降价区间在5-10%比较合理。随着昌平区供地逻辑的不断完善，卷王区域逐渐消除，昌平不会做下一个朝阳，“收敛”也许是未来五年内昌平供地最好的预期进程。

2、悲喜交集

昌平是一个悲喜交集的区域。比如：中产阶级的“码农们”，由于总价限制，上车了，但只能买在昌平，没有更好的地方，或者更合适的地方可去，只能接受现实。比如：买在回天地区≈该退休了，老龄化社区，住进来等于住进慢节奏老年人生活圈。比如：未来科学城板块画的大饼，看起来是个香饽饽，忽悠了这么多年，和大兴新城有何区别？生命科学园倒是沾了海淀的光，但大住区北七家真的啥也不是。我们说过很多次，买房“避雷”北七家，可见往期文章：《昌平楼市：很调皮！》。【北七家周边有规划但不落地，板块极其不成熟，产业一直起不来，周边也没有任何配套及交通优势】

3、格局之躯

昌平区为了换取短时的利益，用比较热门的地块勾着人们去买房，从而达到卖地的效果，实现财政收入，但实际上昌平真正的大格局不在海淀，也不在朝阳，是在它的内在，像生命科学园啊，包括整个昌平东西区自身的发展，而昌平自身的发展速度是下降的。昌平应该把主要的目光摆在自身的发展上，通过自身产业的升级、产业布局去带动其他周边消费，无论是房地产、商业还是人才的进入，都应该通过产业来升级。但他现在只是依托于海朝外溢的客群去卖地，所以我们认为昌平的格局还不够大。

1、刺痛

说一说昌平楼市现阶段的特点：①、昌平新城落地双盘，处于冰火两重天；②、生命科学城东西失衡；③、生命科学园以往是产业为主，现在转型卖地收割；④、马池口国誉燕园独舞，无法带动区域炒作；⑤、沙河及其它区域价格沦陷，指导价远高于成交价；⑥、真优质地块不敢快速出货；⑦、2019年萬橡悦府限价5.2万/㎡、2021年龙湖云璟5.7万/㎡、2023年越秀星樾、大华启宸府6.2万/㎡、2024年，寰宇未来6.6万/㎡....价格涨得这么狠，但是产品却没有迎来实质的升级。不过放眼全北京，大多数的区域项目都是这副德性...

2、轮转

昌平新房价格回落范围不够广，只覆盖马池口、北七家、沙河等几个区域，形成了指导价与成交价价差。而去看北京整体市场、以及昌平二手房价格的波动，并未与一手新房形成同步，轮转至同步整体下行之势必然到来。昌平产业发展看似不错，位置上距离海朝也都很近。但自身条件尤其是在招商引资，产业集群化发展还需要很大的晋升空间。昌平想要看齐海朝一二十年内基本没有可能性，但从北京市整体疏散人口，卫星城外扩的大势之下，未来必然会有一定的提升。

3、受难者

受难者无疑是底层刚需上车和顶端富豪两端。刚需刚改客群：早期产品设计项目使用率低、设计一般、交付标准低、价格不断突破下限、维权一轮接一轮、开发商爆雷不停、因滞销还有可能变转成为保障房等等等等。真高端客群：产品设计问题太大、要功能没功能、要位置没位置、要品质没品质、卖房的改做卖装修的、入住直接秒赔大几百W、外立面三年后速成普宅、卖房人的嘴炮功夫堪比脱口秀……

最后

昌平楼市的指导价不涨，背后原因揭秘！昌平楼市的特点和现状，包括指导价虚化、蹭热大户、为了出货等因素。昌平楼市的悲喜交集和格局之躯，以及未来可能面临的挑战和机遇。购房者要谨慎购买昌平的房产，因为未来价格可能下跌。

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