已办理银行按揭的二手房如何进行买卖？

一、了解房产状况

市场上有些二手房仍处于按揭状态，购买者在购买时应全面了解房产状况，包括检查购房合同、房产证和土地证以及开发商的相关证件。如果二手房主申请了银行按揭，还需要检查原贷款合同。如果有典当挂号，还需要核实典当手续。一般来说，现在大多数新住宅在销售时都提供银行按揭贷款，贷款期限通常在10年至20年之间。

二、处理过户手续

如果二手房主已经完成产权变更手续并拿到产权证和土地使用证，那么购买者只需要与二手房主商议房款问题，并处理具体的过户手续即可。

三、与银行和开发商协商

如果二手房主尚未完成过户手续并且仍欠银行贷款，开发商仍为房产担保，购买者需要格外谨慎。因为此时涉及到的法律关系不仅是二手房主和购买者之间的关系，还涉及到二手房主与银行的贷款关系以及开发商与银行的担保关系。在这种情况下，购买者需要先征得银行和开发商的同意。处理方法有两种：

方法一：

如果购买者能一次性付款，程序相对简单。二手房主一次性还清按揭贷款并终止原贷款合同。如果有典当挂号，需要处理典当免除手续，并请开发商与银行解除连带保证担保关系，然后解除二手房主因开发商担保而建立的反担保关系，最后由二手房主在房屋土地管理部门处理产权转让手续。

方法二：

如果购买者无法一次性付款，而是采用银行按揭贷款方式，二手房主可以推荐购买者向其贷款行申请贷款，将原贷款人更换为新的买主。当然，这需要得到原按揭银行的同意，并与银行处理新的贷款手续，终止原贷款协议。同时需要与开发商联系，征得开发商同意，解除开发商对二手房主的担保协议，并由开发商与银行重新签订担保协议。每一个环节都需要重新调整法律关系。

四、选择合适的银行

购买者也可以选择其他银行进行按揭贷款，但这样做需要解除二手房主与原贷款银行的法律关系。也就是说，购买者需要一次性付清二手房主向银行的贷款，否则无法解除二手房主与贷款银行的法律关系。这样做会使程序更加复杂，因此最好的方法是购买者与二手房主达成一致意见，让二手房主的按揭银行继续为购买者提供贷款，这样操作起来程序较为简洁，法律障碍也较少。

购买此类二手房需要首先弄清楚二手房主是否已付清全款，并已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭，还需要了解贷款期限和剩余期数。此外，还需要了解在二手房转让时，银行和开发商是否会予以配合。如果没有配合，应该怎么办？由于此类二手房涉及复杂的法律关系，决定如何处理该房产不仅仅取决于二手房主一方，他需要与其他相关人员协商才能确定处理方式，因此购买此类二手房时需要格外注意。