房地产负债率监管新规及应对策略

什么是房地产负债率？

随着房地产行业的不断发展，房地产公司的负债率也越来越高。房地产负债率是指公司的有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值。公式表现为：净负债率=(有息负债-现金)÷(股东权益-永续债)。其中，有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。
房地产净负债率这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是海外投行考察地产公司负债水平最多用到的指标。这一指标也可以和银行的核心资本充足率相提并论，同样能够起到提示公司防范风险、吸引损失的效果。房地产公司需要根据自身的负债率进行调整，以满足监管部门的要求，同时也能够保证公司的健康发展。

新规对房地产行业的影响

在房地产行业不断发展的同时，监管部门也在加强对房地产公司的融资监管。最近传出的房地产资管新规“三条红线”要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二：净负债率不得大于100%;
红线三：现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%;
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的;但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。
房地产作为资本密集型行业，对融资的敏感度极高。这次新规如果属实，则对中国房地产市场的生态与竞争格局将产生较大影响。房地产公司需要根据“三条红线”对自身的负债率进行调整，以满足监管部门的要求，同时也能够保证公司的健康发展。

如何优化房地产公司的负债率？

房地产公司需要积极应对监管新规，优化自身的负债率。首先，公司应该加强资产负债管理，加强对有息负债的管理和控制，减少负债风险。其次，公司应该加强现金管理，提高现金流量，减少账上的现金余额，降低净负债率。此外，公司还可以通过增资扩股、股权置换等方式减少负债，提高权益比率，减少财务风险。
总之，房地产负债率是反映资产结构的指标，新规对房地产公司的负债率进行了监管，房地产公司需要根据“三条红线”对自身的负债率进行调整，以保证公司的健康发展。公司应该加强资产负债管理，加强对有息负债的管理和控制，提高现金流量，减少账上的现金余额，降低净负债率。同时，通过增资扩股、股权置换等方式减少负债，提高权益比率，减少财务风险。