如何应对房地产泡沫? 作为个人如何预防及应对可能由房地产泡沫带来的经济

• 131****1961 第一个选择就是政府救还是不救？结局就是硬着陆还是软着陆。
  房地产行业是民怨很大的行业，现在的中国的房地产商就像美国华尔街那些金融巨头，在老百姓眼里，就是衣冠禽兽。这一点连地产圈的人都明白，潘石屹就说中国老百姓**想揍的人第一个是陈水扁，第二个就是任志强。按说**好的是不救，让他们破产。但是就像美国和美国人不能承受华尔街破产一样，中国的房地产如果骤然破产，后果也是无法承受的，无他，华尔街事关美国的核心竞争力，房地产是中国经济发展的重要引擎，其产业链太长，相关行业及从业人员众多。当然房地产是政府的重要财源，政府在这个问题上已经付诸行动，那就是救。
  第二个选择就是如何救。这关系到救的效果。
  **近各地政府的救市措施核心就是保价格：给购房人补贴，贷款松绑，乃至与户口挂钩。坦率的讲这些措施很难实现救市的效果。 除了户口问题真的实行或许能够对一线城市房价起到一定支撑作用外，其他措施都是小恩小惠，不抵房价下降一个百分点，靠这些措施抗拒房价下跌，无疑是螳臂当车。 当降价预期一旦形成，而且买卖僵持已经向买方倾斜时，这些措施无法打动购房者的心的。但是这些措施足以让大多数房地产商心存幻想，继续应撑，反而会增加崩盘的力度。
  那如何救呢？首先不要让房地产商心存幻想，因为导致房产危局的根本原因在于房价上涨过高过快，远远超过购房者的该买能力。作为**大受益者的政府和房产商应该获利回吐，把价格降到合理价位（可以通过试错），万科已做出表率，只要价格合适，购买力还是充足的。房地产商获利回吐就是降价，政府获利回吐就是地价降低、税率降低。其结果是政府和房产商取得合理利润，大部分百姓的住房需求得到满足，生活质量改善。
  当然深处讲，还有中央政府和地方政府财政收入重新划分，让地方政府有与其职权匹配的收入，不再过度依赖卖地收入的问题。 2019-05-26 17:48:26
• 148****1853 　目前的城市化是靠房地产的泡沫来带动钢铁、水泥等行业的发展，为了不出现问题就只能维持这个泡沫，就要靠银行信贷，但是资金链一旦出现问题，就会发生连锁效应。很难说泡沫破裂的概率有多大，但从中国的楼房售价和租赁价格比来看，出现了很严重的反差。这也能说明房价的上涨是由过多的信贷资金所催生的，而不是来自实际需求。一夜之间获得资金的成本大幅降低，这些资金就要寻找快速回报的投资渠道，在中国这种情况下，很容易流到房地产领域。通过故意地让房地产形成泡沫来刺激经济，很不可思议，我认为两年之内房地产市场会出问题。
  　　　
  　　房地产市场很容易引发银行的连锁反映。目前人们对银行有信心，觉得有政府担保，即使出现问题也能通过注资解决，但即使有这样的信心他们**终还是要负担成本。因为居民要将未来的收入更多地给交给政府来弥补注资的成本。注资就会有政府赤字，弥补赤字还是要通过税收或者增发货币来弥补，这些都是公众未来要承担的成本。如果没有注资的话，这部分钱本来可以用于其它用途，用来弥补赤字的税收也可以减征。注资只是会计上的手段，坏账还在那里，只不过发生了会计转移。对于一个国家来说，不在于银行有没有坏账，而是整个国家有没有坏账。美国政府给华尔街上的大银行注资，但是仅仅一年时间，他们几乎就把钱全都还上了。我们曾经给四大国有商业银行注资，现在那部分坏账还在，只不过从银行转到了资产管理公司那里。
  　　
  　　一年来我切身地感觉到政策制定者对于干预经济更自信了，在这么自信的状态下，很难想象政策会及时做出调整。在金融危机发生以前还是可以看到经济增长结构改善的迹象，比如开始注重农村收入的增长，推动农村土地流转改革等等。金融危机发生后，这些措施还在进行，但是其正面的作用会被国进民退的负面作用盖过。在这种情况下，很难期待居民收入会持久地赶上GDP的增速。 2019-05-26 17:48:22
• 148****8380 如果是个人，你是刚需，则以当前的需求决定买不买房，刚需急用的就不要想着泡沫不泡沫了，也别希望以**低价购入，买后永不跌价一直涨价，建议不要有这样的心理。
  如果你是投资者，这就需要考虑到回报了，也就是你所讲到的泡沫问题。找专业的人，做专业理性的投资。菁英客服。 2019-05-26 17:48:18
• 144****3996 楼市泡沫与股市泡沫究竟哪个大
  
  ——基于流动性的思考
  
  
  
  记得2016年中央至少三次提及“抑制资产价格泡沫”，第一次是在2016年7月的政治局会议上，将“抑制资产价格泡沫”放在“降成本”的话题上；第二次是在2016年10月的政治局会议上，将“注重抑制资产价格泡沫”放在“货币政策”的话题上；第三次是在2016年末中央经济工作会议上，再次明确“着力防控资产泡沫”。这里的“资产泡沫”，显然是指房地产泡沫，因为2016年股市交易清淡，楼市的销售额创出历史新高。
  
  
  
  我相信，多数人会认为楼市泡沫比股市大，毕竟股市一直在跌，楼市一直在涨；或许认为股市的平均市盈率应该不高，如上交所A股的平均市盈率只有16倍。与股市的市盈率有可比性的是楼市的“房价收入比”，因为无论是市盈率还是房价收入比，其倍数都可以视为对应年份数。目前，全国平均房价收入比大约为21倍，显然高于上交所的A股的平均市盈率。
  
  
  
  如果将深交所的主板、中小板和创业板的股票加在一起考虑，则目前所有A股的平均市盈率约为35倍。此外，在3000多家上市公司中，市盈率高于50倍的股票在2000只以上，即超过了三分之二，且所有A股的市盈率中位数大约为70多倍。
  
  
  
  而楼市房价收入比**高的城市是深圳，大约为45倍，位列全球第一，北京、上海等均未超过40倍，全国所有城市房价收入比的中位数大约为22倍，因此，相比楼市的房价收入比，A股无论是平均市盈率还是市盈率的中位数，都远超楼市。
  
  
  
  有人统计了2011-2015年A股上市公司的分红数据，发现五年平均股息率在2%以上的公司只有207家，平均股息率在3%以上的公司才80家，在上市公司总数中的占比分别为6.55%和2.53%。与股息率对应的是住宅的房价租金比，全国平均约为2%，也显著高于A股的平均股息率。
  
  
  
  上述分析表明，如果说楼市存在“资产泡沫”，那么，股市的“资产泡沫”则更大。我国股市经历了从5000多的高点大幅下跌之后，为何仍有那么大的泡沫呢？这与A股市场流动性过强有关，即流动性决定风险溢价水平，流动性越好的资产，对风险回报率的要求越低，即给予交易价格的折扣率越低。
  
  
  
  股市的流动性远好于楼市
  
  
  
  数据来源：WIND，中泰证券研究所盛旭供图
  
  
  从上图可见，中国房地产交易**活跃的城市之一——北京楼市的年换手率不足10%，而相对不活跃的上交所，历年股票换手率都超过100%，这也是A股泡沫可以更大的理由。事实上，A股的换手率全球**，如2016年主板的年换手率为2.3倍，创业板超过7倍，在全球各大主要股市都是**的。
  
  
  
  高流动性是A股长期高估值的一个重要原因，但自2016年起A股的换手率明显下降，这也伴随着股价的回落。同时，随着楼市的火爆，二手房交易活跃度大幅提高，热钱常驻楼市。四月中旬以来，A股的保证金余额连续三周下降；同时，由于港股的估值优势，流入港股的资金则在不断增加。因此，除了A股与楼市存在一定此消彼长的关系外，A股市场的吸引力还受到港股的挑战。 2019-05-26 17:48:13