二手房评估价的决定因素及如何计算

一、影响二手房评估价的决定因素

影响二手房评估价的决定因素主要包括以下几个方面：

1. 自身品质：二手房的地段、房间的朝向、户型的布局、小区内部的环境、居住的舒适程度、物业管理的水平等是决定二手房价的最基本的因素。

2. 配套交通：地铁对楼市的影响不可小觑，新开通的地铁线路不仅会给周边居民带来便利，也可能拉动房价上涨。

3. 新盘入市：市场上有些二手房区域原本是“默默无闻”的，但因周边出现了有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域楼市价值，二手房源价格也随之攀升。

4. 商圈成型：商业设施的完善，甚至形成了一个新的城市商圈，会为区域聚集更多的人流和关注度。一个大型商业综合体的开业，不但可能促成商圈升级，而且无论是商铺还是二手房买卖、租赁，都将呈现曲线增长。

二、计算二手房评估价的方法

计算二手房评估价可以考虑以下几个因素：

1. 电梯数量和品牌：买家看房时往往会乘坐电梯，电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但会对买家的心理舒适度产生重大影响。

2. 地段等级：较高的地段等级会对房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

3. 室内面积和户型：合适的室内面积、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右。

4. 交通、商业服务设施、基础设施：交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

二手房评估价的决定因素包括自身品质、配套交通、新盘入市和商圈成型等。计算二手房评估价可以考虑电梯数量和品牌、地段等级、室内面积和户型、交通和商业服务设施等因素。购房者在选择二手房时，可以根据这些因素来判断房产的价值和投资潜力，从而做出更明智的决策。