集体土地房屋评估方法及其与国有土地产权房屋的区别

一、农村房屋评估方法

根据现行规定，农村宅基地所有归农村集体组织所有，农民只拥有其使用权，因此农村房屋的交易仅限于农村组织内部成员之间，没有一个统一明晰的市场价格。因此，在评估农村房屋时不能使用市场比较法。但是在现实情况中，小产权房交易及宅基地置换等都涉及农村房地产市场，因此在直接评估中应该涉及到市场法的范畴。

二、农村房屋评估方法的限制

农村房屋评估从理论上说可以采用收益还原法，但是现实中农村房屋有收益但又很少出现交易情况下，由于同一供需圈内类似房地产不多，资料少而难以直接采用，因此无法利用收益法进行农村房屋的估价。假设开发法一般适用于具有开发和再开发潜力并即将开发或再开发的房地产，对于没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评估是不合适的。

三、成本法的应用

成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设)利润，得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。成本法是一种常用的评估方法，可以在农村房屋评估中使用。

四、集体土地与国有土地产权房屋的区别

1. 使用期限：一般的住宅有70年的使用期限，属非永久的土地产权证明，而在集体土地上建设的房屋是没有使用的期限的，可拥有永久产权证。

2. 过户：拥有国有土地的使用权证的房屋是可以过户的，而集体土地使用权证则不可办理过户。

3. 办证费用：国有土地办证的费用比集体土地办证的费用要高，因为需要交较多税费。

4. 产权办理：集体土地是无个人房产的土地证明的，因为集体土地没法进行分割，不可以过户交易，而国有土地房屋的产权办理都可正常进行。

5. 拆迁补偿：若因某些原因导致拆迁，集体土地的房屋在土地补偿方面也是跟国有土地有些不同。

农村房屋评估方法受到一定的限制，不能使用市场比较法和收益还原法，但可以采用成本法进行评估。同时，集体土地与国有土地产权房屋在使用期限、过户、办证费用等方面存在差异。了解这些差异对于购买和评估农村房屋具有重要意义。