土地出让金标准

一、土地出让金是什么？1.土地出让金是什么？土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：（1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；（2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。2.土地出让金的性质是什么？现行的土地出让金，既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的税费性质。地方政府出让一定年限内的土地使用权，一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和，这种情况下的土地出让金具有地租性质，是地价。而房地产交易活动中交纳的土地出让金是定价，起到调控作用，带有税费性质。3.为什么会征收土地出让金？我国《宪法》第10条明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地使用权和土地所有权分离，土地所有权归国家全民所有或集体所有，国家只能通过征收土地出让金来出让土地使用权。4.征收土地出让金有什么用？（1）土地出让金是地方政府财政收入的重要来源；（2）政府用征收土地出让金的手段来合理配置土地这种稀少资源，调节土地的利用，改进和调整房地产结构。政府往往通过限制出让条件来调节房地产内部结构，例如，2016年8月17日，上海静安中兴社区商办类地块以拍卖的方式成功将土地使用权出让给融信集团，出让条件为：①配建占规划总住宅建筑面积5%保障性住房（计4939平米以上）和15%自持租赁房（计14076平米以上）；②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的80%以上（计75072平米以上，不包含保障性住房等）；③中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%（计79022.9平米以上）。（3）政府对土地出让金的分配，通过在国家、土地所有者和土地使用者之间合理调控分配土地收益，来调节市场经济关系。土地出让金主要分配方式为土地出让金的返还，返还方式有以下6种：①政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房例如，某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已缴纳1亿元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目1万平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。②政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代拆迁、拆迁补偿)③政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设④土地出让金返还用于建设公共配套设施(医院、幼儿园、体育场馆等)⑤政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。⑥政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。二、土地出让金由谁交？怎么计算？在房地产经济运动过程中，以下情况需交纳土地出让金。1.开发商拿地需交纳土地出让金（1）地方政府出让一定年限（使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。（2）土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。（3）计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。2.购买已购成本价、标准价/优惠价公房需补交土地出让金公房也称公有住房，国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位注资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。其中，成本价公房、标准价/优惠价公房上市交易前需先补交土地出让金（已购公房的类型可以从房产证上看出），由买家交纳。

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。 案例6：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。 （一）营业税 根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。 （二）企业所得税 根据财税151号及财税70号文的规定，由于本案例土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。 （三）土地增值税 企业在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。 《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 笔者认为房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 （四）会计处理 收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000 以上各案例中房地产开发企业通过招拍挂购入土地缴纳的土地出让金10000万元涉及契税。 根据《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”因此，企业在签订合同的当天就应缴纳契税，计税依据为10000万元。

先征后返又称“先征后退”，是指对按税法规定缴纳的税款，由税务机关征收入库后，再由税务机关或财政部门按规定的程序给予部分或全部退税或返还已纳税款的一种税收优惠，属退税范畴，其实质是一种特定方式的免税或减免规定。 根据《契税暂行条例》规定：国有土地使用权出让应缴纳契税。土地出让金先征后返是指对土地出让该缴纳的契税，按税收政策规定由税务机关征收入库，然后再由税务机关或财政部门按规定的程序给予返还已纳契税税款的一种优惠政策。

很多人不明白土地出让金的标准，以及含义，小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让价标准至关重要。土地出让金标准土地出让金的收取标准一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。二、已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。

土地出让金可分为地面价和楼面价两种计算方法。地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为分摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划总建筑面积。

想必大家经常听到“土地出让金”这个名词， 那么大家知道其的含义吗？又该如何计算呢？什么是土地出让金？土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金的征收标准是什么? 1、土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。3、经常使用的计算出让金的方式：(1)出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑 积×征收系数;(2)出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。 土地出让金的计算标准还有以下的区别：(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金 。2.1990年5月19日 (含当日)以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金 。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定， 不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例如下：福建省泉州市郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平 。 其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权的，土地出让金=5670元/ 平 ×100平 ×30%=170100元。如在1990年5月19日 (含当 )之后取得划拨土地使用权的，土地出让金 =5670元/平 ×100平 ×60%=340200元。 (二 )已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅 新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的 10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外， 不再进行期日、容积率、影响因素等修正。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。

土地出让金计算方式：一、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。二、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的,土地出让金是市、 县人民**土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民**在批准农用地转用、征用土地时,向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民**收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同,但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的,其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性,因此,新增建设用地协议出让** 低价的确定可以以此作为依据。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金计算方法土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

这个问题需要从两方面考虑：一是，国土部门已经批准补办土地出让手续，核定了土地出让金，只需要到国土部门领取非税缴费单到银行交款就可以了。估计问的不是这个问题。二是，需要申请土地补办出让手续。一般是原来属于划拨土地，因为土地交易、公司需要上市等原因，申请办理出让手续。具体的程序是，如果符合城市规划（一般需要规划部门出具意见），可以向土地所在地的基层国土部门申请，要提交相关属地政府（一般是镇政府）的审批同意意见，经国土部门批准，委托土地评估部门评估，然后根据市政府文件确定的缴纳比例（可能是20%、30%或者50%，各地不一样），然后按照第一点的程序去交就可以了。

土地出让金标准委托相关的机构进行评估的话，那么会按照评估价格的40%来收取。

如果是委托相关的机构进行评估的话，那么会按照评估价格的40%来收取。如果交易的成交价格不低于基准地价的话，那么会按照最终成交价格的40%收取。如果最终的成交价格是低于基准地价的话，那么会按照所有地价的40%收取。如果土地的性质是属于划拨土地的话，那么会按照基准地价的40%收取。 一般土地使用权出让金的确定是有三个过程的： ①首先第1个过程就是进行估价，一般政府会选择有资质的中介机构，对土地进行地价上的评估。 ②接下来第2个过程就是确定出让底价，在这个过程当中之后，政府会根据相关的政策对土地的估价进行修订，最终会形成一个出让的底价。在出让土地的时候，如果有人的出价是低于这个价格的，那么政府就不会出让土地的使用权。 ③最后一个过程就是批准了，一般不同等级的政府对于出让土地的使用权是有不同审批权限的。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(**、医院、幼儿园、体育场馆)公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

正常来说买方需交1%的契税 ,卖方交个税和营业税 .但现在一般是都要买方出，但是房屋已经满5年了个税和营业税免交 。现在只需要按地区过户指导价交1%的契税， 印花税现在免征，土地出让金是经济适用房需要交的一类10%二类3%。以下情况下需要交土地出让金：1.当土地性质为“划拨”时，需要缴纳土地出让金；2.划拨地：指该宗土地建造房屋时，土地使用权是由国家行政划拨的，划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金，也叫土地出让金。与之对应的是出让地,出让地指该宗土地建造房屋时已经向国土局交纳土地出让金，出让地一般有出让终止年限，一般为50-70年，年限到期前发生交易，不交纳土地收益金，年限到期可以续交土地出让金。除此之外没有差别。