房地产评估

A 销售工作是一个做好了就是不拿本钱的老板做不好可能都不如公司的前台接待员如果做销售我建议你先做个行业调查看一下自己的所学都可以做哪些行业的销售再综合比较一下哪个行业的销售薪水和提成较高有可持续的发展空间做销售我觉得你就当首选大公司可能刚开始的待遇很少B.但是随着工龄的增加和经验的积累一定是磨刀不误砍柴工的在实际的接待谈判过程中，销售人员应注意以上几个方面：1．不要过分热情房地产是一种高价位的特殊的商品，动辄数十万元甚至百万完，相对应的客户也大多是理智而谨慎的，不是简单层次上的营销辞令、热情接待所能打动的。销售人员应该有理有节、落落大方、坦率真诚清楚明晰地回答客户提出的各种问题，而不能过分热情。在如今买方市场情况下，过分的热情反而会给客房留下一个楼盘卖不动的感觉，这是非常致命的。2．在谈判的初期，不要在价格上过多地纠缠“昂贵”和“便宜”的含义极不确切并且带有浓厚的主观色彩。对这个词，不同的人有着不同的看法。你的楼盘越能满足客户的某些愿望，他就越觉得你的楼盘便宜。作为优秀的销售人员应该在**短的时间内找到客户的需求并尽量地满足他，让客户将注意力集中在楼盘的价值上。想方设法让客户认识到你推销的楼盘正是他所需要的，他就会将价格放在次要的位置上。如果一定要涉及价格问题，那就必须把价格连同价值一并提出。3．现场接待更需要高超的谈判技巧现场接待是一种商业谈判，经常会遇上一些客户对楼盘价格进行杀价，这样的客户往往是有了买意的客户。销售人员要让客户经历一个艰苦卓绝的谈判过程，让他感觉到所争取到的每个优惠都是来之不易的。而且在条件允许的情况下，**终要让客户有一种“胜利”的感觉。客户对辛苦得来的胜利果实一般都倍加珍惜，从而打开了成交的大门。销售人员在进行说服推销时，可采用的方法不胜枚举。把握以上几个原则，“运用之妙存乎一心”，就能找到达成交易的**好方法。

这应作为房地产估价的**高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、**高**佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则.房地产估价的一般程序是：(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)拟定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查勘估价对象；(6)选定估价方法测算；(7)确定估价结果；(8)撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。

　　3月24日，首钢地产以大运营管理为主题，特邀房地产行业资深讲师徐海老师走进房地产大讲堂开展专项培训。首钢地产领导吴林、韩俊峰、张焕、李斌、侯锦山、王坚、马滨、赵兰子、付卜君，各分子公司、总部机关各部门相关人员共计180余人现场或视频参加培训。首钢地产党委副书记、纪委书记张焕主持。　　此次培训，旨在促进达成首钢地产战略经营管理目标，在梳理公司组织管控、职能职责、业务流程的同时，提升公司管理人员对行业标杆房企“大运营”模式的了解和探讨，强化公司经营管理意识。　　在培训中，徐海老师围绕《从理念到落地——房地产大运营的行业**佳实践与一体化解决方案》，对房地产开发业务流程特点及发展趋势、计划运营体系效率优化、经营意识转变等方面进行讲授，并运用大量房地产行业标杆案例，详尽地讲解了房地产“大运营”体系的PTVC指标体系（利润、计划、货值、现金流）、项目经营的标准卡位、项目经营的报告体系、项目测算智慧化优点、房地产7大阶段的项目经营分析重点、公司整体货值管理体系等内容。通过一天的培训，大家表示受益匪浅，通过聆听讲解，拓宽了公司管理人员的“大运营”思路。　　首钢地产副总经理赵兰子在点评中回顾了首钢地产运营管理从无到有的过程及2018年管理提升工作，他指出，由计划运营到大运营的转变是首钢地产发展的必由之路，首钢地产要向标杆房企看齐，强调以指标体系、报告体系、数据治理、货值管理工作为抓手，持续优化提升运营管理能力。　　首钢地产总经理韩俊峰在总结讲话时指出，大运营体现着企业综合的协调的快速扩张的核心能力。大运营就是根据公司经营目标做出年度计划，保障各个目标节点的达成，以会议为推手，用信息化、数据化作为基础，把经营效益作为考量结果。同时强调，一是大运营要有战略高度。视角广，站位高；二是参与部门多。各分子公司、各部门都要参与进来，全员齐行动；三是协同是关键。要将各部门的工作协同起来，提高工作效率，凝心聚力、团结一心，为首钢地产发展奠定坚实基础。

由具有相关证件的专业人员，按照估价目的，遵照估价原则，依据估价步骤，采用估价方法，再归纳分析，影响房地产价格因素的根本上，联合估价经验以及对影响房地产价格因素的剖析，对房地产的特定权益，在指定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推断和判断。

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。三通一平指水、电、道路通，土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。出让地价、转让地价和其他地价。房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的**低价格，亦称起叫价格(简称起价)。补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。折叠编辑本段评估类型1、一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、特定评估:这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。折叠编辑本段评估原则1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、**有效使用原则:以**佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。[编辑]房地产评估的程序1、明确评估基本事项明确评估目的:在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告折叠编辑本段评估方法折叠成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

房地产评估方法有以下几种方法： ①成本法。房地产成本评估分为两部分，一是土地成本积算法，对合法取得的土地成本进行核算，将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一种是房屋重置成本法，将房屋按照当下市场标准核算成本，要考虑开发商的利润，两者相乘得出房屋总价。 ②市场比较法。将评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，将各因素数量化，得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况做什么呀这几天？。 ③剩余法。一般用于单项房产价值评估，单项土地使用价值评估，总价等于土地价值加房产价值，只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。 ④收益法。因为不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，根据收益来推算该房产的价值。

房地产征收评估由征收部门委托评估机构，开展前期调查，对被征收房屋进行评估，对征收补偿资金进行概算。

①征收中的评估 征收实施之前，由征收部门委托评估机构，开展前期调查，进行评估，对征收补偿资金进行概算，在征收实施时由评估机构，对委托被征收房屋整体评估。 ②如何选择房地产评估机构 由被征收人协商选定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定，房地产评估机构由被征收人选定。 ③房地产评估应遵循哪些原则 合法性，即房地产估价对房地产合法使用，和合法处分为基础，要估算被征收房屋的最佳用途。 ④房地产估价应遵循哪些程序 选定房地产价格评估机构，签订房屋征收评估委托合同，明确估价基本内容，定评估作业方案，实地勘查评估对象，选定评估方法，分户初步评估结果的提交和公示，估价材料归档。 ⑤对被征收房屋价值进行评估 应考虑如下因素，被拆迁房屋区位基准价，以房屋所有权证书上的用途，产权证的建筑面积或是实际测量面积。

房地产评估方法主要分为成本法，市场比较法和剩余法。

造价做起来很麻烦，计算的数据不是很大的，但是计算规则等等很麻烦，做的熟练了就好了，房地产经营与估价学习的主要内容有；房地产策划，房地产经纪人概述，建筑制图，房地产估价，工程经济学，房地产投资分析，等等，个人感觉造价比这个专业好

中国房地产企业运营管理尚属于起步阶段，企业内部出现运营管理不足、企业战略发展不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不足、考核缺失等问题严重困扰着企业的健康发展。鉴于此，中房商学院作为房地产领域的专业人才培养服务机构，精心打造为期七天的房地产运营管理实战特训营，让你掌握公司运营管理部门，面对企业运营管理、跨区域多项目管控的发展要求，日益规范的市场现状，怎样实现企业规模经营、高效的运营管理、**大限度的整合资源、提高项目附加值和利润率、实现企业有质量的增长，如何发挥神经中枢的作用……课程收益1、什么是运营管理？什么样的人才能称呼自己是做运营管理的？2、让企业真正从传统“开项目”回到“做企业”的视角上来？3、从运营管理的角度，如何辅助企业真正做好项目定位？4、从运营管理的角度，如何辅助企业让一个项目收益**大化？5、如何快速测算一个项目的方案前成本和收益？6、从运营管理的角度，如何辅助企业营改增如何巧妙应对？7、项目开发一、二、三级计划管控体系该如何搭建？8、如何确保计划的达成率？9、如何不依赖人“盯”而实现跨部门有效协同？10、从运营管理的角度，如何管控好乙方单位实现共赢？11、从运营管理的角度，如何做好一个项目年度经营计划？12、从运营管理的角度，如何做好会议和沟通管理？13、从运营管理的角度，如何提升企业的流程效率？14、从运营管理的角度，如何合理的授权与集权？15、从运营管理的角度，如何做好相匹配的、简易可行的绩效考核方案？16、什么是BPR？运营如何做好BPR？17、运营如何为公司提效？18、运营有前途？前途在哪里？为什么说运营是公司神经系统和指挥中枢？课程对象房地产企业董事长、总经理、计划运营高管师资简介李老师：中房商学院高级顾问；资深房地产企业咨询管理顾问；曾任职甲方中高层10年管理经验，从事项目运营管理、成本管理等工作。李老师擅长房地产企业项目管理、战略管控、计划运营、成本管理沙盘等。能够针对企业管理问题给出有针对性的辅导方案。李老师多年的项目咨询与培训生涯，积累了丰富的标杆房地产企业经典案例和实战经验，风趣幽默的授课方式，重视与学员的互动与交流。多元化的教学方法，实际的演练，透过实战来启发学员，从而使之产生体验；并将理论与实战、认知与实践相结合，激发学员的潜力与反思。本土讲师：河南省本土知名房企在职运营高管。课程安排1、房地产运营管理实战特训营共7期课程，每期一天（6个学时），每月开课一期。2、移动教室，每期课程走进一家本土优秀开发企业。课程费用1、学费9800元/人，多人报名可享受团报优惠政策。2、中房商学院会员企业可享受相应的优惠政策。课程大纲第一天：第一部分：什么是运营管理？1、什么是运营管理？什么样的人谁才能陪得称呼自己是做运营管理的？2、运营管理管什么？演练：计算偿债能力、资产管理比例、盈利能力、发展能力、周转率等指标3、什么是投资项目的项目运营管理？4、什么是项目经理部的项目运营管理？管理范畴是什么？5、什么是计划运营管理？6、什么是成本、设计、采购等运营管理？第二部分：从房地产价值链看计划管控的缺失，从“开项目”到“做企业”1、现有房企运营管理的误区都有哪些？为什么总是到处在“救火”？2、先给你的企业做一个“体检”吧？→战略布局能力评估；→土地获取能力评估；→政府公关能力评估；→金融机构融资能力评估；→产品研究与创新能力评估；→市场研究与定位能力评估；→合作伙伴满意度评估；→成本管控能力评估；→风险控制能力评估；→品牌知名度评估；→员工满意度评估；→内部协同（内耗）情况评估；→客户满意度评估；

房地产经营单位是从事房地产经营活动的法人单位。房地产经营是指按照价值规律对城乡各种房屋进行建造，维修，装饰，租赁，买卖，交换等的经济活动。房产企业经营管理的联合化：房产企业经营管理的联合化是房产企业经营管理的一种方法，即专业化的房产企业包括房产开发公司，房产经营公司，住宅建筑公司，房屋修缮公司等联合起来，建立联合企业，下设住宅小区管理机构，对住宅区实行统一经营管理，改变多头分散管理的落后方式。

你好，在没有取得房地产评估师这一职称前，可以称为房地产评估员。它的职责是：根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；确定估价结果，撰写估价报告；对业主解释确定的价值；评价和税款的问题通知；对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。编辑本段职业要求：教育培训：房地产相关专业本科以上学历；房地产估价师执业资格认证。工作经验：2年以上房地产行业工作经验；熟悉当地房地产价格行情。

作为一个房产卖家，了解你所销售房产的当地市场是有好处的。例如，了解该地区的平均房价、房屋通常在市场上出售的时

只知道出租净收益很难估计出写字楼现在的价格，可以去查询一下商业性证件