业主

张律师解答： 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 　 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。代表着广大业主的权利，下面介绍业主大会的议事规则。 业主大会 第一章总则 第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。 第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。 第四条 本议事规则经 年 月 日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第二章 业主大会召开程序 第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。 第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人(凭委托书)填写征询意见表，并签名有效。 第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表可分步骤进行。 第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局备案。 第三章 议事内容 第九条 业主大会的议事内容： (一)制定、修改业主大会议事规则、管理规约; (二)制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定; (三)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作; (四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人; (五)决定专项维修资金的使用、续筹方案; (六)听取和审查业主委员会的工作报告; (七)审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬; (八)制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案; (九)改变或撤销业主委员会不适当的决定; (十)决定物业小区内的其他重大事项。 第十条 业主委员会的议事内容： (一)组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作; (二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同; (三)组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则; (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用; (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题; (六)提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳责任人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用; (七)公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容; (八) 对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失; (九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目; (十)法律法规规定的其他事项。 第四章 投票规则 第十一条 业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意;业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。 第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。 第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名(盖章)。 第十四条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。 第五章 议事方式 第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每( )个月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。 (一)1/3以上业主委员会委员提议的; (二)20%以上业主提议的; (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。 (一)书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。 (二)集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种： 1.全体业主会议制。物业小区(大厦)内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。 2.业主代表大会制。物业小区(大厦)业主超过 户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

相关法条：建设部《业主大会规程》第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20％以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。《物业管理条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定了《业主大会规程》。业主大会的顺利召开可以给业主维权，能真正的实现业主自治，下面就介绍业主大会规程的相关内容。 业主大会 第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。 第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第四条 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 第六条 筹备组应当做好下列筹备工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。 第八条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 第九条 业主大会履行以下职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 第十一条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 第十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 第十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 第十七条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 第十九条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。 第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件： （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间。 第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。 第二十三条 业主委员会履行以下职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十四条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 第二十五条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第二十六条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第二十八条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 第二十九条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （四）有犯罪行为的； （五）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （六）拒不履行业主义务的； （七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 第三十一条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 第三十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 第三十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 第三十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 第三十六条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。 违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。

业主大会作出的决议违反法律、法规的，如何处罚？ 　业主大会作出的决议违反法律、法规的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，如何处罚？ 　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，**低不得少于一百平方米。 规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。 建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。 第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。 物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。 第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。 编辑本段第四章 物业管理服务第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。 物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。 第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。 物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。 第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项： (一)生活垃圾收集和环境清扫保洁； (二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查； (三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理； (四)庭院绿地及其设施的养护管理； (五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护； (六)通知有关单位维修市政公用设施； (七)物业服务合同确定的其他事项。 第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。 物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。 第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。 第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。 第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。 物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。 第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。 对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。 第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。 第三十八条 物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。 第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。 前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。 第四十条 业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。 业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。 第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。 第四十二条 进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工 程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。 住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。 因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。 合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。 第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 编辑本段第六章 法律责任第四十四条 违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。 第四十五条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。 第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。 第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 编辑本段第七章 附 则第四十八条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。 本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。 本条例所称业主，是指房屋的所有权人。 本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

有下列情形之一的就应当召开首次业主会会议： (一)出售建筑面积达百分之五十以上； (二)业主入住率达百分之五十以上； (三)首位业主实际入住达二年以上。” 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。业主会自首次业主会会议召开之日起成立。

居委会和业委会都是维护居民利益的组织，但居委会和业委会的性质和组成类别等有所不同，它们的区别为：1、单位性质不同。居委会中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。业主委员会监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。2、权利不同。居民通过居委会的制度直接行使宪法赋予的自治权和民主管理经济、文化和社会事务的权利；而居民无法业主委员会行使宪法赋予的权利。3、工作性质不同。居民委员会在市辖区人民政府、不设区的市人民政府或者它的派出机关-街道办事处的指导下进行工作。而业主委员会是在业主共同的磋商中来进行工作。居委会的资金是根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。所以居委会的资金是由政府来提供的。

推进中山住宅小区依法依规成立业主委员会

业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两个事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业和有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

12月3日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》（以下简称《通知》）。根据文件，普通住宅的前期物业服务收费和前期物业停车服务费实行政府指导价。《通知》将从2016年1月1日起执行。 关键词 收费标准 普通住宅前期物业费和停车费实行政府指导价 《通知》规定，物业服务收费和停车服务收费，实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。《通知》明确了除对成立了业主大会的小区物业收费实行的是市场调节价外，其他普通住宅小区（指除别墅以外的所有住宅）全部实行政府指导价。这样有效解决了业主签订购房合同时签订物业服务协议信息不对称和利用交房强迫业主接受高价物业费的问题。 物业服务费具体为按服务质量等级由低到高从四级到一级多层住宅分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元/月·平方米；高层住宅分别为0.8元、1.1元、1.5元、2元/月·平方米，以上每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%。 新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准。即多层住宅0.4元/月·平方米；高层住宅1.1元/月·平方米。 停车服务费为占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月**高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月**高80元，租用地下车库（车位）每车每月**高300元。对已购买车库（车位）的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元。 住宅小区的业主交纳以上停车服务费后，物业服务企业不得再收取其它任何费用。 另外，临时进入居民住宅小区的车辆，1小时以内不收费，超过1小时，每小时2元（不足1小时按1小时计费），每天（24小时以内）**高收取10元。 关键词 公示内容 服务内容等级标准等要公示 《通知》规定了物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当将服务内容、服务标准、计费方式、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等在物业服务区域内显著位置公示，接受业主监督。 关键词 公示方式 在小区显著位置进行公告 物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年（当年7月31日之前，次年1月31日之前）公示一次小区公共收益收支情况，接受社区工作委员会、业主委员会、业主（使用人）监督。自2016年起，物业服务企业公共收益收支公示前，须经有法定资质的中介机构进行财务审核。

业主管理委员会章程作为业主委员会组织与行为的基本准则，涉及到内部法律关系和外部法律关系。业主委员会章程对业主委员会的成立及运作具有十分重要的意义，它既是业主委员会成立的基础，也是业主委员会赖以生存的灵魂。下面介绍业主委员会章程及业主委员会议事规则。 业主委员会 一、总则 第一条 名称与办公地点。 名称： 业主管理委员会（以下简称本会） 办公地点： 第二条 本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区域大厦（以下简称本物业）全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。 第三条 本会接受市、区物业管理指导、监督检查与考核，执行《ASDD市业主管理委员会规则》。 第四条 业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。 第五条 本会宗旨：代表本业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明环境。 第六条 本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。 二、业主管理委员会的组织及职责 第七条 本会由业主大会选举产生。 第一届业主管理委员会：由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生：未参加筹委会的拥有百分之十以上投票权的业主，可以推荐一至二名候选人；十名以上有投票权的业主，可以联名推荐一名推荐人。 第八条 本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名，本会主任、 副主任在本会全体会员中选举产生。 本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事物。执行秘书可以是也不是本会委员。 如聘任非本业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有并有担任能力的公民为其经济担保人。 本会主任、执行秘书为专职或兼职。 第九条 本会权利： 1、 召集和主持业主大会； 2、 采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同。 3、 与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法； 4、 与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用与概算、决算公告； 5、 检查监督物业管理单位的物业管理工作； 6、 修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。 第十条 本会义务： 1、 筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2、 执行业主大会通过的各项决议； 3、 贯彻执行并监督业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育； 4、 保障本物业各项管理目标的实现； 5、 执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求； 6、 本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。 第十一条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见的形式。 第十二条 下列人员经本会决定可获得适当津贴。 1、 本会主任； 2、 本会副主任； 3、 本会执行秘书； 4、 本全同意的其他人士。 三、业主管理委员会会议 第十三条 管委会会议至少每三个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面陈述时，可召开特别会议。管委会会议必须有超过半数委员出席；表决事项时，如赞成和反对意见票相等时，管委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物业主管部门派员主持管委会会议时，不适用上述规定。 第十四条 本会会议的召开，应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 第十五条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。 第十六条 本会召开会议时，可以邀请政府有关部门（街道办、居民委员会、派出所等）、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议；当物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关的会议。聘请委员、列席人员无表决权。管委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。 第十七条 本会会议决定问题，采取少数服从多数原则。会议进行表决时，每一委员有一表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。 第十八条 管委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由出席会议的委员（包括聘请委员和列席代表）签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，管委会可保留复印件。 第十九条 正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可推选代理主任或由区主管部门指定代理主任。 第二十条 本会应经常组织委员学习有关物业管理法规政策，熟悉物业情况，掌握物业情况，掌握物业管理基本知识。 四、业主管理委员会 第二十一条 本会委员由业主大会在业主中选举产生；人数为单数，**多不超过17人。 第二十二条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。 第二十三条 本会委员每届任期三年，可以连选连任。 第二十四条 本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。 第二十五条 有下列情况的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免： 1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的； 2、因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能办的； 3、从事违反物业管理法规政策或本会章程、决议、社会公德的行为，情节严重或造成严重后果的； 4、无故缺席会议三次以上的； 5、已不是业主的； 6、以书面形式向本会提出辞呈的； 7、有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的； 8、业主大会已将其罢免的； 9、发生不适宜担任本会委员的情形的。 第二十六条 任何委员停任时，必须在停任后七天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、账簿以及属于本会所有财物移交给本会。 第二十七条 委员的权利和义务： （一）权利 1、选举权和被选举权、表决权、监督权； 2、对本会的建议和批评权； 3、参与本会有关事项的决策； 4、参与本会组织和有关活动。 （二）义务 1、遵守本会章程和物业管理法规政策规定； 2、执行本会的决议，努力完成本会的工作； 3、积极参加本会组织的会议、活动和公益事业； 4、向本会的工作提供有关资料和建议。 五、本会日常经费收支与办公用房 第二十八条 本会的经费有物业管理服务费中支出。 第二十九条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员津贴、必要的日常办公费用（含电话费、书报费、水电费、差旅费等）；经费开支标准原则为每户 元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定则由区物业管理主管部门核定，经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。 第三十条 本会的专用办公用房为每名委员3—5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业主管部门核定。本会按有关规定接受的商业用房、管理用房（含管委会专用办公用房），均不得以任何形式抵押、转让，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。 六、附则 第三十一条 业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 第三十二条 本会的终止与解散：依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。 第三十三条 本章程经业主大会通过后生效。

1. 成立业主大会并成功召开首次业主大会，只是选举业主委员会成员的法定必要条件之一，选举业主委员会成员的法定必要条件有许多，比如，.首次业主大会会议筹备组的条件，（我国住房城乡建设部“业主大会和业主委员会指导规则” 就有许多规定），再比如， 我国住房城乡建设部“业主大会和业主委员会指导规则” 第三章　关于业主委员会，仍然有许多条款（条件）的规定。 2..根据我国住房城乡建设部第十七条规定：“　业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。” 依据以上法规，可以成立业主大会会议筹备组并在所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导下召开首次业主大会并通过召开小区业主大会来选举产生业主委员会。但在（一）成立首次业主大会会议筹备组→（二）召开首次业主大会→（三）选举产生业主委员会的过程中，必须以我国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则为法定依据；