业主大会的职责是什么？

张律师解答： 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 　 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。代表着广大业主的权利，下面介绍业主大会的议事规则。 业主大会 第一章总则 第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。 第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。 第四条 本议事规则经 年 月 日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第二章 业主大会召开程序 第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。 第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人(凭委托书)填写征询意见表，并签名有效。 第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表可分步骤进行。 第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局备案。 第三章 议事内容 第九条 业主大会的议事内容： (一)制定、修改业主大会议事规则、管理规约; (二)制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定; (三)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作; (四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人; (五)决定专项维修资金的使用、续筹方案; (六)听取和审查业主委员会的工作报告; (七)审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬; (八)制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案; (九)改变或撤销业主委员会不适当的决定; (十)决定物业小区内的其他重大事项。 第十条 业主委员会的议事内容： (一)组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作; (二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同; (三)组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则; (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用; (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题; (六)提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳责任人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用; (七)公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容; (八) 对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失; (九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目; (十)法律法规规定的其他事项。 第四章 投票规则 第十一条 业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意;业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。 第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。 第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名(盖章)。 第十四条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。 第五章 议事方式 第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每( )个月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。 (一)1/3以上业主委员会委员提议的; (二)20%以上业主提议的; (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。 (一)书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。 (二)集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种： 1.全体业主会议制。物业小区(大厦)内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。 2.业主代表大会制。物业小区(大厦)业主超过 户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主大会作出的决议违反法律、法规的，如何处罚？ 　业主大会作出的决议违反法律、法规的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，如何处罚？ 　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定了《业主大会规程》。业主大会的顺利召开可以给业主维权，能真正的实现业主自治，下面就介绍业主大会规程的相关内容。 业主大会 第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。 第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第四条 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 第六条 筹备组应当做好下列筹备工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。 第八条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 第九条 业主大会履行以下职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 第十一条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 第十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 第十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 第十七条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 第十九条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。 第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件： （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间。 第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。 第二十三条 业主委员会履行以下职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十四条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 第二十五条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第二十六条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第二十八条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 第二十九条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （四）有犯罪行为的； （五）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （六）拒不履行业主义务的； （七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 第三十一条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 第三十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 第三十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 第三十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 第三十六条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。 违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过;特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。

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