业主大会的特点及运作包括哪些？

一、业主大会的特点

业主大会是一个民主性的组织，成员在机构中地位平等，能够提出意见和建议。同时，业主大会也是一个自治性的组织，成员是对物业享有所有权的人，进行自我服务、管理、协商和约束。业主大会还具有代表性，代表了全体业主在物业管理中的合法权益。

二、业主大会的运作

1. 业主大会的组成

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，包括中国人和外国人，自然人和法人。业主大会可以推选业主代表参加会议。

2. 业主大会的成立条件

根据《物业管理条例》，业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会。成立条件包括住宅入住率、出售建筑面积等。

3. 业主大会会议召开的形式

业主大会一般采取集体讨论和书面征求意见的方式。集体讨论能够充分展示各方意见，而书面征求意见则节约时间和成本。

4. 召开业主大会会议的法定人数

无论采用何种形式，业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开。

5. 业主大会做出决定的法定人数

业主大会作出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效；作出特别重大事项决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效。

6. 业主大会会议分为定期会议和临时会议

根据需要，业主委员会可以组织召开定期会议和临时会议。

7. 召开业主大会会议应当于会前通知业主

业主大会会议召开前应当提前通知全体业主，并公告会议通知和相关材料。

8. 业主大会会议记录应当存档

业主大会会议应当由业主委员会做书面记录并存档。

9. 业主大会的决定应予以公告

业主大会的决定应当以书面形式及时公告在物业管理区域内。

三、业主大会的主要职责

1. 选举、更换业主委员会的成员

2. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则

3. 选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同

4. 监督业主委员会、物业管理企业的工作

5. 决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊

6. 决定专项维修基金的使用、续筹方案，并监督实施

7. 决定物业管理的其他重大事项

四、业主大会成立难的原因分析

1. 法律障碍：相关法律对业主大会的成立条件和运作方式没有明确规定，缺乏指导。

2. 业主不积极：部分业主对业主大会缺乏了解和参与意愿，导致成立困难。

3. 相关主管部门指导不利：对于业主来说，缺乏法律和政府机构的指导和帮助。

4. 物业公司阻挠：部分物业公司不希望业主大会成立，因为他们担心失去管理权。

以上是业主大会的特点及运作方式，以及成立难的原因分析。