商品房预售许可证

商品房预售管理办法主要是为了加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理。

(1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改的决定》修正)

商品房销售管理办法2018是怎么样的？新商品房预售管理办法*新是怎样的？《商品房销售管理办法》自2001年6月1日起施行。《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

商品房预售管理办法：由国家建设部颁布的，从95年1月1日开始实行，主要用于城市商品房的预售管理，目的是维护商品房交易买卖双方的合法权益。

有过买房经历的购房者可能有这个感受，楼盘商品房预售许可证往往知道有一大推内容，但一看就忘，说不出个甲乙丙丁，这里面很有可能就暗藏着猫腻你却不自知。 楼盘要发出《商品房预售许可证》。政府对其会有很多具体而严格的规定，如果发展商严格遵照规定来发售物业，买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如：政府规定楼盘的高层建筑要建到七层以上才能预售，多层建筑要完成三分之二才能预售；开发商要交齐预售部分的地价才发给预售许可证；预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到**基本的发售条件。 楼盘有了《商品房预售许可证》便可公开发售了，但这张纸还包括了许多丰富有用的信息。 １、复印件无效 政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售，《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且，这个预售许可证必须是原件，复印件无效。 有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失，而用复印件代替原件，其实却在复印件上做了手脚，欺骗买家。很多省份地区对《商品房预售许可证》增发了副本，正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样，其所有内容、大小、颜色完全一样，而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本，也可把副本悬挂出来，再没借口不悬挂原件了。   ２、附图必须同时悬挂 《商品房预售许可证》除了正证外，还有一个附图，正证对预售项目进行文字说明，附图则是项目平面图，上有楼盘的规划平面图，并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来，楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图，便可全面了解楼盘的规划状况，无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过小区的情况也就不会发生了。 在预售许可证的正证上，有这么一行字：“本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂，而且正证与附图之间盖上了国土房产局的骑缝章，附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合，便可知道该附图与正证是否对应。 目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来，目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。有购房者要求售楼人员出示预售许可证附图，但一般楼盘的售楼人员都会装傻：哪来的什么附图！按照规定，买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图，如果不出示，那肯定是心里有鬼。   ３、防止超面积销售 在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目，其中比较重要的栏目有“预售房屋建筑面积ＸＸ平方米ＸＸ套”、“预售房屋栋号及层数”，买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子，买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋，这些房屋有可能在没有监管的情况下出现烂尾，就算工程完成，买家也往往不能及时得到房产证。 超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为，开发商为了能多卖快售，尽快回笼资金，就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的，如果是未交地价而不能预售的，买家可能会得不到房产证，没了监管就有可能烂尾。   ４、预售款须入专用帐户 在预售许可证上，有预售款专用帐户一项，这一专用帐户作用非常大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局监管，从而保证预售款不被发展商挪作他用，只用于此预售项目的建设。因此，买家在买房时，购楼款必须存入此专用帐户，如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户，那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑，楼盘也就有了烂尾的风险。 由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请，开发商借口这样太麻烦，通常都会多设置一个帐号让买家交钱，这个帐号通常就不是专用帐户，其中只有一部分预售款在专用帐户里，大部分预售资金在自已的帐户里，当然开发商不一定就会把资金挪作他用，但买家为了所买的房子万无一失，完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。   ５、有效期 《商品房预售许可证》里规定了土地使用权出让年限从ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限，因为有的土地使用权是经过了多手转让的，其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的，虽然这些房屋刚刚才建起发售，但其使用年限却已经少了好几年，无形中其价值也打了折扣。 《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说，这个有效期为一年，过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子，其合法权益也得不到保护。   ６、商品房买卖合同号 发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从ＸＸ号到ＸＸ号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子，发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同，并且都标上了编号，只有在这些编号内的合同，国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时，便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。 有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约，这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的，没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候，发展商会用各种借口拖延时间，如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低，所以合同暂时无法鉴证，其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时，有意有购买该楼盘时，必须先把其买卖合同编号范围抄录下来，以便签合同时进行对照。 另外，预售许可证上还有一项编号是“X房预字第ＸＸ号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。   ７、查询与投诉 在《商品房预售许可证》上，有“发证机关查询、投诉电话”一栏，这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的办公电话，买家对此有任何疑问或意见，均可拨打这个电话，这个电话能**有效、**直接地监管发展商。

商品房的预售许可证其实就是当地人民政府地产行政管理部门允许开发商销售商品房的一个批准文件，主管机关一般都是市住房建设局，而这个证书通常都是由省住房和城乡建设厅统一来进行印制的。在购房的时候后，购房者首先就要查看一下开发商是否具备这样子的证件，如果不具备这个预售许可证，那就代表开发商是违规销售房。这种类型的房子是坚决不能购买的，因为后期很容易出现质量上的问题或者是出现一些纠纷，而且在购房之前还要了解清楚预售许可证上的范围。

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安全，你这房屋当时批地的使用性质是商业的，年限是40年。房地产权属包括，房屋建筑本身的所有权，和所占土地的使用权。房屋建筑本身的所有权，是终身享有的，可继承的。土地的使用权是有期限的，一般所说的使用年限，指的就是土地的合用权如果土地使用权到期，没有办理继期，如果动迁，只会补偿房屋所有权的钱（75%）左右，没有土地使用权的补偿（25%）左右2006年出台的物权法规定。住宅性质的土地使用权70年到期后，自己续期，也就是你不用管，也不用办，就自己续期了对于商业性质的（40年使用权）到期后是要从新办理的。可能会有相关费用，物权法的解释是按当时的相关规定执行，现无现行标准。对于其它性质的，如工业，教育，旅游等（50年使用权）与商业性质的相同。商业性质，住宅性质的区别在于。1，商业性质交易的契税我房款的4% 住宅1.5%2，对于贷款，商业**少**50% 利率也不会享受相关的优惠。如，现行普通住宅按揭贷款，利率为基础利率下浮30% 商业性质的，一般只下浮10%左右。3，正常商业的水，电，采暖，等 费用是按商用交的，不过有部分也是可以改为民用的，就看开发商有没有实力了。4，商业性质的房屋，可以做为注册公司的注册地。普通住宅则不能。5，以后拆迁，商业性质的房屋补偿会高于普通住宅！

商品房作为一种不动产，一方面，其价值相对比较大，一旦发生纠纷，涉诉标的大，有可能是某些业主一辈子的积蓄；另一方面，涉及面广，一个商品房楼盘往往涉及几百户甚至上千户业主，故容易引发群体性事件。

中国城市人口越来越密集，在城市“生根发芽”的人也越来越多，为了满足人们的住房需要，城市的商品房也越建越多，但是很多城市特别是一二线城市的商品房还是供不应求。城市商品房多了，也需要一些政策进行管理。那么，城市商品房管理办法有哪些规定呢？城市商品房预售管理办法又有哪些相关规定？ 城市商品房预售管理办法 （1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正） 第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理； 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理； 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。 第五条商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 第八条商品房预售许可依下列程序办理： （一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 （二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。 （四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。 第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。 商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。 第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。 第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。 第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。 第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第十八条本办法自1995年1月1日起施行。

商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件;3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;4.已通过竣工验收;5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

在房屋买卖过程中，无论是对于开发商还是购房者，商品房预售许可证都是“五证”中的重要一“证”，面对如此重要的证件，诸多购房者都要问，究竟什么是商品房预售许可证？什么样的房子能够达到获取商品房预售许可证的条件呢？ 什么是商品房预售许可证？ 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。 沈阳商品房预售许可证的获取条件 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期； 6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

下面就让我来为你讲讲有关商品房的一些常识，比方商品房的预售许可证是什么，商品房的生意合同如何经管。

获得商品房预售许可证需要满足的条件有：已经缴纳了全部的土地使用权出让金，并且拿到了土地使用权证书；必须要持有建设工程规划许可证；需要投入开发建设的资金已经超过建造的所有预售商品房总投资的25%及以上，并且已经明确了商品房的施工进度以及房屋的交付日期；满足以上条件的，就可以向当地的人民政府房管部门，提出办理预售登记许可证的申请，相关部门审核通过后，就会发放商品房预售许可证。