央行重启PSL，会对楼市产生什么影响？

2024年初，央行重启PSL（Pledged Supplemental Lending抵押补充贷款），新增投放3500亿元。

根据央行释义，PSL的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。抵押补充贷款采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。

结合此前人民银行行长潘功胜于金融街论坛的发言，表示将“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持。”业界普遍认为，PSL重启将主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

2024年2月19日，广州市高质量发展大会召开。广州市住房和城乡建设局局长王宏伟在会上表示，今年是城中村改造突破决战之年，广州将坚决打赢改造攻坚战，以新空间新产业打造城市高质量发展“新引擎”。广州全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元，推动149个城中村改造项目取得突破性进展。

事实上，2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，PSL重启有望缓解城中村改造资金压力，加快推进城中村改造，在一定程度上能引导和释放内需，为商品住宅市场的可持续发展创造条件。

2024年1月2日，中国人民银行官网发布消息，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（下文简称PSL）3500亿元。这也是自2023年2月净新增PSL17亿后，央行重启投放PSL。

PSL之所以被大众熟知，与其2014年及其后所充当的棚改货币工具有关。2014年至今，共有3轮PSL投放。轮在2014年至2019年期间，当时是棚改迅猛发展期，这一轮的PSL是棚改货币化安置资金主要来源，累计规模36704亿元，在其推动下，住宅库存去化加快，拉动了销售和投资。

第二轮PSL投放在2022年，当时受地产下行周期影响，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降，出现违约潮，项目竣工困难，这一轮PSL投放解决了基建资金来源，在其带动下，基建投资增速，信贷结构改善。

2023年12月至今是第三轮，目前投放金额3500亿元，从投放后可能出现的效果看，此次3500亿PSL投放会形成一定的投资支撑，一定程度上改善房地产行业的现金流状况。

对比历史上的几次投放峰值，2014年央行提供的PSL资金3831亿元，与2023年12月的3500亿规模相当。但2014年广义货币M2余额为112万亿，而2023年11月为291万亿，同样规模下的PSL投放起到的拉动作用或不如2014年，但PSL的投放是一个持续的过程，从2015年至2019年央行再次投放了约3万亿的规模。因此，我们认为2023年12月的3500亿，大概率是一个开始，后续的投放体量仍有待持续关注。

需要注意的是，PSL是央行向特定的政策性开发性银行（包括国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）投放基础性货币的一种渠道。相比SLF（常备借贷便利）期限约1至3个月，MLF（中期借贷便利）期限3个月至一年，PSL的期限能达3至5年，且成本较低。

虽然MLF及PSL均为央行重要的基础货币投放渠道，但MLF属于总量货币政策工具，使用范围相对不受限制，PSL属于结构性货币政策工具，与泛基建、泛地产关系紧密。据央行披露，2023年9月结构性货币政策工具余额为70180亿元，而PSL余额29022亿，占比41%，在结构性货币政策工具中具有重要地位。

PSL的再次重启，释放出了稳经济、促投资、提振信心的积极信号，预期在新一轮PSL+城中村改造模式下，一定程度上能为当前低迷的楼市起到托底作用。

2023年7月以来，“城中村改造”提速。首先是7月5日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，要求扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展。随后，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这意味着未来超大特大城市城中村改造将成为城市更新的一项重要工作。

7月24日，中央政治局会议召开，强调要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

中央政治局会议定调后，央行及国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，强调落实好“金融16条”，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

从目前来看，已有上海、广州、北京、武汉等城市相继发布了城中村改造细则要求或支持性政策。

2024年2月19日下午，广州市高质量发展大会召开。广州市住房和城乡建设局局长王宏伟在会上表示，广州全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元，推动149个城中村改造项目取得突破性进展。

盘点目前各大城市城中村涉及城市的项目量，预计将涉及约87.4万户居住需求的改善及更新，在一定程度上能够引导和释放内需，在短期内增加住房需求，为商品住宅市场的可持续发展创造条件。

城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。

对于房地产来说，城中村改造一定程度上能够缓和地产市场走弱趋势，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

在新一轮PSL支持下，城中村改造也将开始加速，一定程度上能为当前低迷的楼市起到托底作用。但具体能产生多大效果，仍要取决于后续PSL的持续投放量，城中村改造范围及实际落地情况，要看终能够带动的需求量多少而定。