改善房是否被认定为二套房？

听说异地购房可能算二套房，具体要看政策和贷款记录。

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中国的公积金政策师从新加坡。公积金的精神源于杜甫的“大爱”诗篇，精髓就是那句脍炙人口的诗句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜!”这么多年来，公积金帮助多少普通民众圆了住房梦。但是何为非家庭唯一住房的依据，买房是否会被认定为第二套房成了购房者关注的重点问题，针对这一问题，搜房网小编为您做以详细解答。 买房是否会被认定为第二套房，也就是非家庭唯一住房的依据，主要是地税局是否有纳税人契税纳税记录和按照房产部门房屋登记信息系统中是否有纳税人家庭住房登记记录来判断，以及是否有贷款进行计算的。 沈阳二套房认定标准 一般来说，先查契税记录，确认纳税人购买的普通住房，是否为家庭唯一住房，无记录或者有记录但有异议的，根据纳税人的申请或授权，由房产部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如果房产部门出具的证明材料，仍然无法确定纳税人购买的普通住房为家庭唯一住房的，契税部门将按照有关要求，由纳税人提供书面诚信保证。 纳税人购买家庭唯一普通住房申报缴纳契税时，地税部门将要求纳税人填写《家庭唯一住房申报及审核表》，并提供家庭成员的户籍证明、个人身份证件、结婚证明或单身证明、销售不动产发票（联）和地税部门要求提供的其他资料。 按照2011年2月25日印发的《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（沈政办发[2011]11号）文件的规定，贷款购买第二套住房的家庭，**比例已经调整为不低于60%，贷款利率不低于基准率的1.1倍。

下半年，央行银监会重申“二套房贷”政策后，购房人对“二套房贷”界定比较模糊，什么样的情况是以家庭为单位?首套房是公积金贷款，再次贷款用商贷是否会被算做二套?等等问题成为借款人热议焦点。“伟嘉安捷”针对借款人的不同情况，举例详解如下： 婚前个人名下有房，结婚后以另一半的名义再贷款买房的。 案例：王先生和女友九月份领完结婚证后，打算共同买套房。王先生在婚前名下曾有一套贷款买下的房产，而女友名下无任何贷款购房的记录，王先生打算用女友的名义申请贷款买房。但是王先生担心这样的话会不会被算作“二套房”。 专家解析：“伟嘉安捷”指出，由于王先生未结婚之前名下有房产，当王先生和女友结婚后，虽然女方名下无房，但是由于两个人组建了家庭，根据《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，“二套房”是以家庭为单位认定借款人房贷次数的，所以即便王先生的女友名下无任何房产，也是会被算作“二套房”。 首套房贷款购买且已结清的，再次使用商业贷款购房人群。 案例：在外企工作的李小姐，大学毕业时曾贷款买过一套小户型房产，现在贷款已经结清。工作多年之后，李小姐为了改善一下居住环境，决定凑齐**再贷款买套房，像她这样的情况会不会被算作二套房，李小姐想问个明白。 专家解析：像李小姐的这种情况是比较典型的二套房个案。“伟嘉安捷”解释，因为李小姐第一次购房已使用了商业贷款，当她再次申请使用商业贷款购房时，银行的征信系统会查到李小姐第一次贷款买房的记录。按照相关规定，李小姐再次使用商业贷款购房时势必会算做二套房，按照**40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮1.1倍的政策执行。 第一套房使用公积金贷款，第二套房使用商业贷款购买的。 案例：冯远在工作刚起步阶段用公积金贷款购买过一套小一居，一个人住也还算惬意。经过多年的奋斗打拼，冯远有了些存款，准备在地铁沿线或者离公司近一点的地方换一套大一点的房子。冯远看中了一套位于地铁沿线附近的二手房。对房子极为满意，只是业主急等钱有，不同意冯远使用公积金贷款，而商业贷款资金到位比较快，所以这次购房他打算使用商业贷款，不知道会不会被算做二套房。 专家解析：现实生活中像冯远这样购房经历的人还有很多，如借款人第一套房使用公积金贷款，第二套申请商业贷款，那么根据现行银行政策是会被视为“二套房”的。与之相反，如果冯远第一套用的是商业贷款,第二套房使用公积金贷款，则不会被公积金认定为二套房，仍可按公积金贷款**20%，利率3.87%的贷款政策执行。

二套房界定标准：一、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套；三、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。 五、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。六、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。九、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。十、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

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改善型二套房的认定标准主要是从住宅面积进行判断，为了能够提高自己的生活质量，尤其是经济状况上升之后，所购买的住宅面积一般超过120平米以上，并且所现有的住房人均面积要小于当地的平均水平。改善自己的住房，从字面上进行理解就是为了改善之前的居住环境，所以当之前的住房由于面积较小，无法满足住户需求的同时，无论现有的住房是否买卖，再次购买的房屋都能够称之为改善型的普通住房。现在绝大多数城市都已经实施了建构政策，所购买的二套房要缴纳的**比例会更高，特别是在银行征信系统当中已经登记有抵押贷款的信息，而且还没有结清的情况之下，又申请贷款买房，**比例会高达60~70%，而且用于抵押贷款的利率也会随之上升10%左右。