刚需房可以买公寓吗？

公寓房在使用上是属于商业性质的，在贷款政策上不属于首套，产权是40年不属于住宅性质，住宅性质的楼房使用权是70年，目前商品房有“住宅”和“非住宅”两种，住宅在产权证中或者购房合同中有注明土地使用权为70年，所用的水电都是按住宅民用标准收取;非住宅的土地使用权为40年，如果我们买的是商业公寓是非首套房，一般在购买时是支付50%的**款，如果是第一套住宅**款为30%。

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据中国指数研究院统计的全国百城房价数据显示，房价在持续上升。作为每期必上涨价榜的厦门，房价更是涨的稳健。“半年前看的那几个刚需盘，现在又涨价了！”林先生很是无奈地说。当时去看时都觉得太贵了，所以没有立即下手，没想到过了半年都纷纷涨价了。 厦门刚需买房 房价不断上涨，楼盘越卖越贵，曾经在购房者眼中的那些刚需盘，似乎也已脱离了“刚性”，越来越多购房者质疑：打着刚需旗号卖改善价位，还能叫刚需楼盘吗？ 新盘不断挑战刚需族价格底线 在当今限购、限贷的调控时代，刚需购房者是厦门楼市的主流客群。业界普遍认为，刚需置业者大多以购买中小户型为主，主力户型在120平方米以下。据厦门市国土房产局公布的市场信息，在2015年上半年厦门商品住宅分户型销售面积统计中，120平方米以下的中小户型销售面积为174.96万平方米，占总成交面积的48.46%。 刚需楼盘因为户型比较小、单价比较合理、总价不高，因而深受广大置业者欢迎。而如今，随着房价不断上涨，楼盘的定价也越来越高，这让许多刚需置业者直呼“伤不起”。值得注意的是除岛内以及集美的楼盘房价上涨之外，海沧、翔安、同安等区域的楼盘也纷纷出现上涨，像同安房价也由之前的每平方米***千元涨到现在每平方米一万二三。 不过，值得关注的是，尽管一些新盘定价“比较高”，但市场反响仍然热烈。“厦门楼市的需求很旺盛，虽然挤掉一些实力比较弱的刚需购房者，但并不影响整个销售形势。”一位资深业界人士这样认为。 刚需盘还会成为市场主流吗？ 面对一些新盘定价越来越高，不少购房者认为，虽然是号称刚需楼盘，但卖的却是改善客群的价位，已经很难打上“刚需”烙印了。而有一些购房者甚至称“厦门已经没有刚需房了”。那么，我们该如何去判定一个楼盘是否为刚需？刚需楼盘是否依然还会是厦门市场的主流？ 按照业界通俗说法，刚需即“刚性需求”，狭义范围指年轻人要在城市立足扎根，必须购买的人生第一套住房。而实际上，除了首套置业者外，也包含一些必须换房的改善置业者。业内认为，刚需只是一个相对的概念，每个阶段刚需的标准也不一样，它并不完全以价格来区分。比如在五六年前的厦门，总价100万元以内、每平方米六七千元的楼盘就可能是刚需购房者追捧的项目。而当一个区域的房价均价都在每平方米2万元以上时，区域里有比较低的价格如每平方米15000元的楼盘也可算刚需盘。“我觉得，总价上可以比较好区分，以目前厦门整体房价水平状况，总价在120万元以内的房源，比较迎合首次置业者需求，可以算刚需房。”陈耿杰***示，事实上，如果从人们购买房子的目的看，刚需群体购房偏重于房子的使用功能，而改善型、高端客群则趋向于房子的享受功能。从这个角度看，市面上以两房、小三房、三房为主的中小户型楼盘，也可以称为刚需盘。 显然，在房价涨价预期，以及随着厦门城市建设的不断推进的背景下，厦门市场上刚需楼盘的定位也发生转变，越来越多开发商将产品细分，不再仅仅针对购买力较弱的普通刚需客户，而是把目标锁定在那些对品质要求更高、有更强购买力的高端刚需客群上。“在限贷、限购调控没有发生改变的背景下，刚需客群依然成为楼市的主流，大多开发商也不会放弃这个主流市场，只不过他们在产品上做足文章，推得更多的是高端刚需项目，这也许是未来厦门市场的主流。”一位业界人士如是说。 在一个供需不平衡的市场里，未来，厦门楼盘全面走上高端化或许是广大购房者必须面对的事实。 房价的上涨，势必对购房客户进行重新洗牌，支付能力比较弱的客户将被挤出市场，一些刚性需求将演变成弹性需求。一旦弹性需求成为主流，市场拐点的出现也就为期不远。

刚需族在买房时，一般会面临预算有限的现实。然而，刚需族同样可以挑选到称心如意的房子。下面，我们就来看看刚需族买房需注意什么问题。 一、刚需房是什么意思？ 房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。 **为紧迫的需求 何为**为紧迫的需求?简单地说就是人的**基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等，自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说，对于仍然还住在租来的房子中的人来说，能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。 没有弹性的需求 刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、***等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。 《刚性需求住宅9大品质标准》***示，刚需并不等于低质，刚需住宅同时要满足各方面的品质要求，只有符合了《标准》的刚需房才是真正的好房。 二、刚需买房注意事项 1、不要被折扣数字忽悠 开盘当天认购9.8折、交5000抵3万、交2万抵5万、全款97折，按揭98折、**低2999元/㎡起……看着这一个个折扣，是不是很心动?小编提醒，越是心动越需要冷静。开发商给出的价格，往往采取先加价后优惠、直接先定房源、**或赠送优惠，其实这些成本，都已经计入到房价当中了。刚需买房时，可直接忽略这些华而不实的折扣，只需关心**后的成交价格，这才是重点。然后再作横向比较，看看其他类似楼盘的价格如何，结合购房预算，选适合自己的房源。 2、做好购房预算，理性购房 刚需购房，首要就是要做好购房预算，**忌将所有的存款都用于买房。因为除了要付**外，房子交付后，还需要装修、置办家具家电等，这也是一笔不小的开支。另外，贷款的年限如选择公积金贷款，建议能贷款多久贷多久;如是商业贷款，一定要衡量等额本金和等额本息的利弊，贷款年限不宜太长或太短，建议15-20年较为合适，不过，还是要依据自身情况作出适合的选择。 3、眼光要长远，不能只看当下 对于刚需来说，买房不仅仅只是买当下，更是在买预期。必须考虑交通是否方便，在选择房源时，也要注意房子未来的**空间。若是选择小户型且有改善居住环境的计划，那么现在买的房子几年以后就会进入二手房市场，房子的**潜力就决定了投资的回报，房屋的价值也会得到中分的体现。 4、买房首选现房 在当前楼市中，刚需买房多为婚房。在如今严厉的调控下，以及频频爆出“钱荒”危机的大市场环境下，开发商资金链或多或少出现各种问题，难免不出意外。因此，刚需在买房时应该首选现房。 5、教育配套不可忽视 刚需者尤其是新婚小夫妻买房时，对周边环境、房价比较关注，但往往容易忽略教育的配套。认为刚结婚有孩子是几年以后的事情，现在考虑还太早，有的即使考虑到孩子日后的教育的问题，但因为经济实力有限，只能在一定的购房圈中选择。 在城市中，刚需购房需求大，众多开发商也打出了刚需的营销牌。刚需族只要认真挑选、比对，也能买到合适的房子。

南京买刚需房首先需靠考虑的就是：教育、医疗卫生、生活配套等因素，以及刚需房的购房预算。若预算在4W单价以上显然不是刚需了。综合来看建议刚需房置业在栖霞、浦口、江宁、雨花台进行选购。中心区域价格较高，高淳、溧水距离市区较远。从位置及便捷性选择在栖霞区、浦口区、江宁区、雨花台区选择刚需**为合适。看刚需好盘上吉屋。

什么时候应该出手购房？需要的时候就是好的时机，刚需族不要等待。当然，确切的说，对于不同人群，需求不一样。购房时机也有所不同。总的来说，以下几种情况，购房是**好的时机。 第一原则：需要的时候就是买房的好时机 任志强曾被多次问到：什么时候合适买房？他**后的回答仍然是，只要你需要，什么时候都是好时机。 某资深房地产从业人士曾透露过他的购房秘诀，他认为只要你能买房，闭着眼睛随便买，都会赚。严格的限制，正在制造稀缺。这话听着很吓人，很多人不敢相信，可是过去他买房几乎没失过手。理财专家认为，买房时机，对于刚需族来说，不宜过分观望，有合适的房子，该出手就出手。 第二原则：舆论上充斥着开发商破产倒闭，炒房客血本无归等信息时 分析认为，如果舆论上充斥着开发商破产倒闭，炒房客血本无归。银行面临“断供潮”，购房者维权、打砸售楼处要求退房等新闻时，上述事件同时出现时，是买房的天赐良机。出现1-2个也是买房好时机。 多个房地产业内资深人士表示了同样的观点。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。这是巴菲特投资股票的至理名言。正当市场一片惨淡，人人惶恐之时，或许正是买房之时。 第三原则：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策 分析认为，如果中央有这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，购房者可考虑出手。 第四个原则：参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时。 这时可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。 第五个原则：货币放水的时候，大胆买。 分析认为，如果货币政策宽松，巨大的货币资金流向市场，将推动资产价格上涨，这时是买房的好时机，可以尽量把杠杆用尽，能做高贷就做高贷。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，无疑政策实施一段时间后，房价将上行。 第六个原则：新调控政策出台半年内 中介人士认为，新政出台后，二手房市场会**先出现反应，疯狂的市场可能会迅速“制冷”。买房人会开始等待观望，上涨的房价很可能短时间内得到稳定。业内人士认为，政府出台的多次调控政策均在于抑制楼市虚火，**终目的并非“打压楼市”，房价大跌并不是政府愿意看到的景象，即使出台调控政策，房价也难大跌。但经过一段时间后，市场将逐步消化调控消息，随着刚需族的逐步入市，房价会逐步走出冰冻阶段，逐步复苏。因此，新调控政策出台半年内买房，可能会获得这个波段比较低的价格。 第七个原则：上半年买比下半年买时机更好 南都房地产新闻部副主任朱文策曾分析认为，上半年买比下半年买，一般时机更好一些。上半年有“两会”压制，很多购房者在观望两会上的房地产政策，市场观望气氛浓，房价比较趋稳，这时入市时机不错。另外，历年来看，上半年房贷政策宽松，对贷款购房者来说，购房者更容易争取到优惠贷款利率。 第八个原则：下半年买则**好在11月以后 业内专家分析，下半年买则**好在11月以后。按照房地产市场往年的惯例，9、10月份才是购房高峰，有“金九银十”的说法，常常到了年底就开始转入淡季了。很多开发商会因年底资金回流问题，利用优惠措施、利好政策等开展年底促销。为配合销售，开发商会在这个相对较淡的季节，推出一些特价房、好户型等吸引**后一拨购房者。这时，在售楼盘相对减少，会“淘”的购房者，很有可能抓住开发商年末促销的尾巴，“淘”到房源品质相同，却能省不少费用的尾房，提高购房性价比。