开盘当天如何选到好房子？

第1式看位置房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种**实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否**，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。第2式看配套居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有**，以排除城市交通对**生上学路上的威胁，且住宅离**校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径**好不要超过150米。如果是老年人居住**好还要有便利的医疗服务机构。目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件做出决定。第3式看绿化目前住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。第4式看布局建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。第5式看区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少;如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。第6式看价格看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即**底价;有的是“均价”;有的是“**高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……**主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。第7式看日照万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。第8式看通风在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。第9式看户型平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：(1) 入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。(2) 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。(3) 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。(4) 房间的开间与进深之比不宜超过1比2.

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确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。1．确定选房顺序在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。举例：第一种方式，小张排号时是第50号，那么在选房当天，他应该是第50个入场选房的；第二种方式，共有200人排号，小张手上的号码牌为50，摇号的时候，小张被摇到第一个号，那么小张第一个入场选房。2．候场购房者先在等候区等待，等候区内有销控表3和房源特点展板，可以及时了解内场的选房情况。如果在选房前没有准备充分，可以看看房源展板，制定备案。3．工作人员叫号开发商工作人员会叫号，在上一批入场的购房者选房时，工作人员叫下一批购房者在排队区等待。排队等候的地方，也有一个销控表，购房者及时得知选房情况。4．入场在正式选房区域的入口等待进场选房，在这个区域也会有一个销控表2，与销控表3相比，销控表2的时效性较高，选房情况更精准。

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       开盘当天选房要注意4点：1、心理价位不能动摇。2、预购方案提前计划。3、对价格有清楚的计算。4、宁缺毋滥。　　1、心理价位不能动摇。楼盘的价格开盘前只会给一个大概的范围，不会给具体的价格，一般开盘当天才能够放出具体价格，购房者一定要有一个合理的心理价位，如果价格超出承受能力的范围，一定不要强行购买，对自己的经济能力要有合理的认识，不然这样会严重影响生活质量，也会给自己带来巨大的资金压力。宁愿放弃也不要为了面子购买。　　2、预购方案提前计划。在开盘前，购房者需要做好预购方案，户型和楼层的不同组合都要考虑到。一般来说，就价格、位置、朝向、户型、楼层等多个因素来进行方案的制定，准备多个备选方案有利于应对心仪房源售罄的情况。　　3、对价格有清楚的计算。在开盘的时候，售楼处的销控表不会显示所有的数据，一些低价房不会被放在上面，只会写优惠前的总价和优惠之后的。可能乍一看觉得很优惠，可是实际上如果比较户型，面积和总价，单价如果不符合心理价位，或者差别不大，那么可以优先考虑别的房型。　　4、宁缺毋滥。如果开盘的时候排队选房的号码靠后，在选购时又已经没有了心仪的房源了。那么这种情况下不要强行购买自己不满意的房源，也不要为了贪便宜买那些质量不好的房源。　　开盘买房时，有很多情况会影响你对房屋的判断，这种时候一定要保持清醒，建议至少两人一同前往购买，减少判断失误的可能性。

一、好户型标准之一：方正。　　方正的房子整体利用率高。拐角会占用你的实际居住面积！如果家里人口本来就多，买的面积又不大的情况下，更加要选择方正的户型。这样才会让你实际居住环境**大化。　　户型点评： 户型方正，全屋没有拐角和狭长通道，得房率非常高；超大客餐厅，主卧及厨房，居住舒适度高。　　二、好户型标准之二：南北通透。　　南北通透的房子居住舒适，另外高层（6层以上）全南户型也值得考虑。另外有种户型虽然被开放商称为“南北通透”其实是不算的。所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流。假南北通透户型的窗口一般都开在房间里面，试问，你的私人房间会一天到晚敞着门吗？　　户型点评：这才是真正的南北通透，厨房和客厅空气对流。户型方正，利用率高。功能分区明显。

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选房注意事项之找对开发商买房**重要的就是安全买到房子，不上开发商的当，不买烂尾楼。选房就是选开发商，这话是正确的。好的开发商不仅仅在口碑方面享有美誉，其开发的房子在房屋质量上面也有所保障。买房选房先查看开发商资质，然后查看楼盘是否有五证两书。五证是指是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。　五证中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。选房注意事项之楼盘各项指标要了解清楚买房看社区，先看社区大不大，其次楼盘容积率、绿化率、公摊面积、楼层情况要了解清楚。选房先锁定社区，首先要看社区规模大不大，建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的，五六十万平方米就可以容纳更多配套设施;另外，要了解社区现在、未来的规划蓝图，了解楼盘规划设计是否人性化，譬如户型是否实用、精致、典雅、南北对流、户户有景，是否实现人车分流等，了解是否未来建设配套设施、物业管理是否及时到位等。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，容积率越小，这个小区生活的舒适度就越高。绿化率是绿化面积与项目规划建设用地面积之比，绿化率越高，社区的人居环境也就越健康。公摊面积比例是公摊面积与房子总面积之比，高层的公摊面积比例应该在24%-30%之间，既保障了公共区域的人性化，住户也拥有适度的空间。小区绿化**好由专业景观设计公司设计，绿地系统规划**好将小区绿化体系既融入城市环境又渗入居民日常生活空间中，各个组团做到景观绿化均匀分布、园林装饰合理布局、小区整体绿化体系点、线、面结合，构成了多层次、多样化的绿化空间体系，要体现居住环境自然化的构想。楼间距简单说就是楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。楼间距比例越大，楼与楼之间的距离就越大，品质就越高，生活私密性就越好。买房人需要注意的是，许多楼盘制作的沙盘模型“放大”了楼间距，并没有呈现出实际的楼间距，需要仔细询问置业顾问实际的楼间距，而不能只在沙盘模型前“目测”。选房注意事项之房屋质量房屋质量过硬，是购房者对开发商**底线的要求，在选房过程中，**难把握的也是房屋质量问题。 房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强，一般购房者很难检验。查验房屋质量，不要轻信口头宣传和承诺，对房地产项目的广告宣传和销售人员的口头承诺，应谨慎辨别;要认真查清对方是否具有合法规范的主体资格，必要时要向当地工商消协等职能部门咨询，不能轻信熟人朋友的介绍和劝说;查验商品房项目的建设手续是否齐全;签订商品房买卖合同要审慎。在购房付款前要对所购楼房进行实际面积、门窗、地面砖进行初步查验，以免被动。选房注意事项之社区配套要齐全选房看配套是很关键的一环，如果社区只是孤零零的一栋楼盘，买点日用品还的开车转半天，这样的楼盘在配套方面肯定是不及格的。交通便利，可以节约生活成本。选房看配套看居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富。目前许多较大的居住小区设有**，以消除城市交通对**生上学路上的潜在不安全隐患。同时，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住**好还要有便利的医疗服务机构。开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件做出决定。选房注意事项之楼盘**潜力房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否**，区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望，因为区域环境的改善会提高房产的价值，因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力，对选购一手房的消费者来说十分重要。选房注意事项之远亲不如近邻常言道远亲不如近邻，买房你可以决定跟什么样的人儿做邻居。买房选楼盘的时候，可以先去查看楼盘是否档次足够高、是否很多高素质人群都选择了这里。社区的邻里关系越和谐、治安条件越良好、居住人群素质越高，那么居住氛围就越融洽，住在这里的心情才会更舒畅。

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