商业用地的房子能买吗？

近日有网友表示他**近看上了一个项目，无论是区位、价格还是户型都比较合他的心意。但是有一个细节有些让他放不下心：土地性质。售楼小姐告诉他这个楼盘所使用的土地是商业性质，而非住宅性质的。他想知道，商业用地的土地性质究意会不会带来什么影响。现在市场上有很多商住楼，这个问题估计是很多人都很关注的问题，在这里小编为大家整理了一下关于商业用地性质的住宅和普通关于商业用地性质的住宅和普通商品房住宅的商品房住宅的一些区别，希望对大家有所帮助。首先，使用年限存在差异。 事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的**高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据今年两会刚刚通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。贷款、生活成本、户口问题需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。 首先是贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理****少三成、**多贷款七成、**长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即****少四成，**长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。 其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者**好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。 再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的;至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。 **后关于土地使用年限还要再说一点，这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的，也就是一般所说开发商拿地的时间算起，而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起，更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明，对此购房者也要必须给予足够的关注。

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可以买，开发商应该是买了地皮之后隔了好久才开发的，这样的房子一般价格会比较低，其实一样住！即使你真的能住到房子到期，补交个土地出让金（大概是2%）就好了，很划算

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日常我们所说的40年产权是什么意思呢？回答这个问题需要区分两个概念，一个是房屋所有权，一个是土地使用权。我们一般所说的40年产权其实是指建筑的土地使用年限是40年。这里所说的40年是指开发商拿地之后开始计算的40年，那么四十年产权的房子能买吗？房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋所有权是没有产权年限限制的。土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的**高年限。40年产权是什么意思依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。所以购房者购买开发商40年产权后并不能真正拥有房屋40年，房屋产权年限到期后需要续期。四十年产权的房子能买吗？40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。这里所说的产权是指土地使用年限，即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地，这类房屋住户的水电费将按照商业的标准，比普通居民用电用水价格要高。购房者在购买商品房一定要对房屋年限有所了解，不能买一套40年产权的房子只能用20年，这是得不偿失的。另外，开发商在销售房屋时也应对客户说明商品房使用年限具体有多久的问题。

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除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。　　首先是贷款，如果购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即****少四成，**长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。　　其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者**好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。　　再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。您可综合衡量这几个因素，再决定买还是不买。

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工业用地能转成商业用地的，经有关人民政府土地行政主管部门同意，按照一定的流程来进行土地用途的变更，就可以把工业用地转换成商业用地，但转换了之后所需要支付的土地出让金是不同的。在进行转变的时候，需要符合城市的总体规划，而且还需要经过指定的过程，比如说要通过招标拍卖等方式公开进行，是不能够私自进行买卖的。工业用地转商业用地具体操作程序1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，同时经过评估机构的评估之后，需要对原土地使用者进行补偿。2、出具的原地块调整后新的用途及规划条件经过多个方面的综合考虑之后，重新确定土地出让起始价，并且组织拍卖出让。3、通过公开的形式经招拍挂出让后产生新的土地使用者，需要重新与土地交易机构签署确认书。4、与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。5、按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。