为什么房贷首月还款金额较少？

利率降低了，房贷还没有将是因为房贷的利率还没有调整，调整了房贷就变化了。房贷利率调整有三种办法，可能是按年调整 按季调整的，看合同上选择的那种。利率调整：一是利率为分期特定利率时，遇央行利率调整时，利率调整日之前已发放的贷款本年度内不作利率调整，于次年1月1日按新利率执行；利率调整日之后发放的新贷款按调整后新利率执行。二是利率为分段利率时，遇央行利率调整时，贷款执行利率当日即调整。

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到网站打房贷计算器，自己算就可以了，很简单方便。

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银行所做是有根据： 1、第一次还款额为当月的月供加上上月未还的月供总额，就相当于你元月20日还款还的是“12月20--1月20日的本金和利息+12月2日--12月20日的本金和利息”。 2、房贷的利息就是首月额度**高，不论等额本金还是等额本息都是首月利息**高之后逐月递减（每月能递减数元）。这也是银行对利息方面收取获利的保证方式，全国所有银行都一样。 利息计算公式： 你所列的都是年利率，银行收取的利息也是按年来计算，比如短期6个月也就是半年，在计算利息时，是以年息除以2来计算。 每月利息不能分除，一般你若选择月还款形式，因为每月都有偿还的本金则使贷款本金逐月递减，首月收取利息**高，之后逐月递减。 计算公式：（贷款总额*年利率/360天）*18天=12月份那18天的利息。 （贷款总额-上个月18天的已还本金）*年利率/12个月=第一个月的利息。 （贷款总额-第一月已还本金）*年利率/12个月=第二个月的利息 （贷款总额-第一月已还本金-第二月已还本金）*年利率/12个月=第三个月的利息 以此类推到你的借款年限终止。

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我听说房贷还款金额每个月不一样，是因为还款方式和利率变化造成的。前期利息多，本金少；后期本金多，利息少。具体原因我也不太清楚，还得多学习。

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据透露，今年年底银行咨询提前还款的客户明显减少，年底接到的咨询大部分是降息何时生效，2016年每月能少还多少房贷。除了知道房贷“减负”，还需小心明年首月还款额提高的情况，不要给自己留下不良记录。 银行工作人员提醒，明年起，贷款合同约定利率一年一定的房贷族月供将大幅减少，但等额本息的房贷族首月房贷扣款额可能增加，一月份需要多存些钱或咨询确定具体还款额。 提前还款 目前利率水平不划算 用年终奖和一年的积蓄提前还贷，曾经是不少房贷族年尾年初考虑**多的事。不过，今年的情况发生了明显变化。调查发现，今年考虑提前还款的房贷族明显变少，部分考虑提前还款的购房人，在反复算账之后，也放弃了提前还款。 这种变化主要源于2015年连续的五次降息。今年，央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%降至了目前的4.9%。这一降息幅度在近年的利率政策中是前所未有的，这也让商业贷款利率和公积金贷款利率都降到历史新低。史上**低的利率再叠加上首套房利率的优惠折扣，让很多购房人的贷款利率已经大幅低于目前银行理财产品的收益水平。 以目前大多数购房人享受的85折优惠利率为例，明年一月，房贷利率将降至4.165%。《广厦时代》12月14日收到的某国有股份制银行的提醒短信中，35天的短期理财产品预计年化收益率为4.65%，一年期以上固定收益类产品预计年化收益率为5.2%。房贷族只要对手里的钱进行简单的理财即可跑赢房贷。 对于曾经享受7折优惠利率和公积金贷款的购房人来说，明年的利率分别为3.43%和3.25%，提前还款则显得更不划算。 5次降息福利一起生效 明年首月还款额或提高 银行的个贷部工作人员**近**常接到的咨询就是，“我的月供什么时候开始减少？”由于年内连续五次的降息，不少房贷族都在盼望着自己的月供早日减少。对此，银行的工作人员表示，对于大部分房贷族，降息带来的福利都会在明年起集中体现。 降息福利次年一月集中生效主要源于贷款人与银行贷款合同之间的约定，目前房贷利率主要有三种方式，一年一定、一季一定和一月一定，而大多数购房人的借款合同中约定的利率都是一年一定，即在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日所在还款期起，当期央行规定的贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。也就是说，不管这一年是降息还是升息，都是次年一月才生效。 5次的降息福利累加，明年房贷族的月供将出现大幅降低。以30年期等额本息，基准利率贷款100万元为例，明年月供将减少785元。 但这个减少首月可能不会体现。陈先生就遭遇过这个麻烦。2012年，央行年内进行了两次降息，2013年1月，陈先生知道房贷月供会减少，但也没有计算和咨询，就向房贷卡中存了与以往一样数额的钱，但扣款日过了以后，陈先生手机中收到了短信，通知他没有按时足额还款，留下了不良信用记录。 像陈先生这样的情况，很多房贷族都遭遇过，明明应该降了的月供，为何突然提高了呢？银行工作人员对此进行了解释：这种情况是不少等额本息还款的贷款人会遇上的情况。由于等额本息还款金额是固定的，利息少了，本金自然多了，而一个还款周期是跨月的，每年1月的还款中，一部分利息是按照上一年计算，一部分按照新利率水平计算，多出的金额是当月变化后的本金。 银行工作人员特别提醒，等额本息的房贷族，1月还款一定要多存一点，或者咨询后确认准确的还款额。 年底想买房 今年额度不紧张 已经贷款买房的人明年一月将开始享受降息福利了，想在低息时代购房入市的购房人近期想贷款也比较容易。 以往年底的时候，各大银行都会出现额度紧张，停贷或放款周期长的问题，但今年这一情况并未如期出现。 专业贷款机构伟嘉安捷表示，接近年底的银行在利率上颇为给力，在放款上也依然保持平稳。尽管处在年底，仅仅有个别中小银行出现了放款收紧的情况，其余大多数银行的平均放款周期都在7—10个工作日左右。 “伟嘉安捷”指出，因为处在月初阶段，所以银行的内部额度尚且比较充裕，临近月底时银行面临盘账结算可能放款会略显收紧。此外，购房人通过中介渠道在放款上会优于银行直客式贷款，一般材料齐全送审后，5—7个工作日就能拿到银行的放款。 目前北京首套房贷款平均利率仅为4.39%，大部分银行都已重新回归“八五折”，只要资质合格，能够提供各项证明，首套房基本都可以贷到八五折的贷款。另外，公积金贷款近期也较为宽松，符合条件的购房人基本都可以申请到120万元的贷款额度上限。