小产权房如何才能合法化？

所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

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小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体的组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。

近日，北京市民政局关于市养老照料中心建设的方案出台。有业内人士认为养老用房容易被小产权房钻空子，而该方案也明确指出，严禁小产权房合法化。 根据《北京市养老照料中心建设三年行动计划（2014-2016年）》的工作安排，今年将是全市中心建设的收官之年。 北京市民政局出台养老照料中心建设方案 2月18日，北京市民政局出台了《北京市2016年街道（乡镇）养老照料中心建设工作方案》（以下简称《方案》），细化分工和时间表，并对建设流程予以规范。 根据《方案》披露的数据显示，目前北京全市已建成养老照料中心329个，今年还需建设208个，主要集中在朝阳、海淀、丰台等区，今年10月1日-11月20日将全面完成建设，有条件地完成设立许可并投入使用。 长期以来，土地、房屋的获取一直是照料中心建设过程中的关键环节，有养老企业负责人表示，难以获得合适的土地、房屋资源，或者成本过高往往会成为建设过程中较大的阻碍。对此，《方案》明确将鼓励各区、各街道（乡镇）在权责明确的基础上，利用自有用地、房屋资源或者通过租金补贴、建设补贴等方式支持中心建设。 养老用房存在被小产权房钻空子的风险 《方案》特别强调各区在确定2016年中心建设项目时，应严格审核和把关，特别是对无房产证和土地证的中心项目，应征询规划、土地等相关部门意见，避免已纳入国土部门重点督查范围、近期规划拆迁范围的建设项目和小产权房转为养老照料中心。 据了解，目前北京的养老照料中心主要是公建民营、民建民营两种运营模式，基本都是50-100张床位左右的规模，使用面积基本都在几万平方米，包括助浴、助餐、助洁等多种功能，辐射范围涉及周边多个社区、街道。 随着北京的土地资源愈发稀缺，符合养老照料中心建设、运营需求的房屋、土地获取难度越来越大，因此，目前北京已建成的养老照料中心用地、用房主要为企业自有用地改扩建或租赁。 于是，有专业人士认为，这些养老照料中心在租赁前，其建设、运营单位应该明晰土地产权归属，但有时这一环节容易被忽视，存在让小产权房钻空子的风险。 小产权房合法无望 政府打击小产权房依然坚决 此前，在提到对小产权房的处理方式时，业界有多位专家都曾建议可以将小产权房用做养老服务设施，更有地方人大代表建议将合适的空置小产权房改为养老院，由政府核发牌照，以此降低养老院建设成本。但对于此类提议业界争议较大，政府也未对此做出回应。 不过，前几年，北京曾出现小产权房被当做“养老公寓”出售而被查的情况，可见，不论冠以什么名头，政府打击小产权房的态度还是比较坚决的。 其实，关于小产权房是否应该合法化的问题，一直以来都存在争议，有的人认为，小产权合法化可以让农民完成“自我城市化”，城市人口把城市文明带入乡村，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。 而且，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。 但是小产权房因为没有房产证，遇到拆迁，补偿的问题也不好解决。**重要的是，小产权房质量无法保证，在房屋交易、遗赠时也有诸多的麻烦的风险，所以至今难以实现。

小产权房无房产证，无法过户。买小产权房的风险：1、缺少“五证”；2、拆迁难补偿；3、质量难保证；4、小产权房不能抵押或者上市转卖；5、小产权房不能抵押贷款。

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