什么是房产评估？房产评估的作用有哪些？

一、需要做房产评估的情形①二手房价格明显过低购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。②买卖双方认为有必要一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。③申请抵押贷款向银行申请房地产抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价或者有些借款人想知道获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。④发生房地产纠纷当交易双方发生房产纠纷，一方或双方可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的房地产进行评估，为协议、仲裁、诉讼等方式提供参考依据。⑤办理房地产保险房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。简单来说就是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失建筑物的价值。二、如何进行房屋评估①首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。②然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。③接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。④资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。⑤估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。　三、房产评估方法①成本法成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。②重置成本法它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。③市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。④剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。四、影响房产评估的因素①房屋所处的位置房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。②房屋使用年限与小区管理及配套设施修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。③房屋的朝向及结构同一栋楼里同等户型不同朝向的房屋价格会产生200元左右每平方米的落差。④房屋内部装修程度房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。

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一、需要做房产评估的情形①二手房价格明显过低购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。②买卖双方认为有必要一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。③申请抵押贷款向银行申请房地产抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价或者有些借款人想知道获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。④发生房地产纠纷当交易双方发生房产纠纷，一方或双方可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的房地产进行评估，为协议、仲裁、诉讼等方式提供参考依据。⑤办理房地产保险房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。简单来说就是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失建筑物的价值。二、如何进行房屋评估①首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。②然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。③接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。④资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。⑤估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。　三、房产评估方法①成本法成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。②重置成本法它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。③市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

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由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

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二手房交易需要房产评估的四种情况：一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。(1)买卖双方认为有必要时。如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。(2)进行房地产保险时。房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。(3)申请抵押贷款时。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付**款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。(5)发生房地产纠纷时。二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。注意：一般购买二手房时，买方为了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。之后，买卖双方通过协商，达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。并在合同中会约定二手房过户的处理方式。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。也就是说只要你所购买的房屋有系统的房产评估就可以实现过户手续了。并不需要二次房产评估手续。

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就是专门为房地产评估价格的目的有2个：1：为买房贷款提供成数的依据！2：为房屋买卖缴纳的税费提供依据

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