怎么处理定金纠纷？

定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。根据我国法律规定，定金合同属于从合同、要式合同、实践合同，同时，定金合同具有定金法则的效力。根据定金合同纠纷经常遇到的有关问题，发生定金合同纠纷应按以下处理规则解决。（一）定金罚则的适用规则。我国《合同法》第115条对定金是这样规定的：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”（二）实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。定金合同签订后，如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，根据**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。担保法规定，定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同，交付定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。（三）迟延履行或者其他违约行为处理规则。**高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，实践中如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

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商品房认购书所涉定金性质定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。

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一、商品房认购书性质由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。张付杰律师认为，商品房认购书具备了一般买卖合同的基本要素，旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同，且明确了认购人与开发商独立的权利义务关系，应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。二、商品房认购书所涉定金性质定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。三、商品房认购书说明条款效力实践中，大多商品房认购书会在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议或者类似内容（以下简称说明条款）。法院在判决中，对认购书中说明条款的法律效力的认定不一。张付杰律师认为，商品房认购书系预约合同，赋予当事人双方的主要权利义务是在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同，因而继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制，因而说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，法院在审理过程中，对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金如何处理张付杰律师多承办的类似案件中，法院在审理当事人双方签订认购书后，因故未签订正式买卖合同引发的定金纠纷时，基本会根据个案的不同情形，有区别的认定是否适用定金罚则。一般会出现以下几种情形：1、适用定金罚则无权要求定金返还根据《**高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。2、不适用定金罚则定金退还根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。3、适用定金罚则定金双倍返还在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。

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二手房购房定金纠纷产生的原因主要有以下几种：1、中介公司故意隐瞒真实信息，不披露房屋交易方面的有关消息通过隐瞒真实信息、夸大优势甚至捏造好处这种方法，诱惑购房者上钩，待买方交了定金发现问题后想退定金时，中介公司就辩解说购房者违约，需要承担违约责任，因此坚决不退还定金，引发纠纷。2、售房者认为价格定低了反悔不卖或者因其他原因不卖房子购房者在交了定金之后，售房者如果觉得房子的价格卖低了，不想卖了想反悔，或者因为自身其他原因想卖给别人，就会找理由提高交易的成本或提高买方的支出，这样导致交易不成而引发纠纷。3、购房者因为一时冲动不想购房，但想退回定金这种现象也是常有发生的，因为购房者在交定金一时冲动，冷静下来后又不想买了，但也想着能否想退回定金，因而引发纠纷。4、中介公司利用其交易经验优势套取定金引发纠纷（1）以不存在的假房屋诈骗，收取定金；（2）签订的合同对中介公司非常有利，一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同，则中介公司就说买房人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了；（3）在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中，导致不能签订合同，如果购房人起诉到法院，在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你。但起诉到法院，买房人一般就不会再买这套房屋了，也可能买了别的房子，中介公司正是抓住这点说购房人不想买了，属于单方违约；（4）中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”；（5）一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中介公司说定金已经交给房主了，你找房主，而中介公司又不把房主的住址及联系方式给买房人，即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收，那买房人没有证据肯定会败诉。

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签订了房屋定金合同，买房人违约，定金不退；卖房人违约，双倍返还定金。《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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