房屋定价的构成有哪些？

在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。房屋结构主要分为以下门类： 1、木结构(住宅)：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 2、砖混结构(住宅)：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。 3、钢筋混凝土(住宅)：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。钢筋混凝土结构里面，还可以再细分： 1）框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。 2）剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。 将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。 4、钢结构(住宅)：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重**轻。 目前在新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。 理论上讲，框架结构要优于砖混结构：一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了;二是楼层高度，砖混结构**高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。 由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。 从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。 从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%~15%，工艺也更复杂一些。所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约200—500元/平方米左右。不仅如此，后期的二手房交易中，房屋结构的不同也将直接影响交易价格。 以上只是理论知识，那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢? 通常有以下几方面的渠道： 1、通过搜房网新房频道搜索楼盘名称获取房屋结构信息。 2、通过楼书查询。开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。 3、直接询问售楼员。 除了以上三种渠道外，购房者也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构，**简单的方法，看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构由于承重的需要，一般不设转角飘窗，即使有，在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量，而框架结构的住宅，其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担，因此其转角处不需要设有承重的支柱，因此也可以大量采用转角飘窗设计。

房价由地价、建筑成本、税费和利润构成，地段、配套、市场供需也会影响。

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定价时，考虑贷款利率和还款能力。合理定价有助于提高贷款批准率。

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商品房价格是怎样构成的 我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

       房屋定价从这几个方面来进行评估：地段，环境，房龄，楼栋情况，梯户情况，户型等方面进行评估，综合考虑这些因素进行判断**终的出一个估价。　　1、地段。好的地段会对房屋的价格起到拉升作用，特别是已经没有待开发商品房用地的地区，没有新项目的竞争力就会为地段的稀缺性增值。规划完善的好地段会对整个地区房产带来百分之二到百分之五的溢价。　　2、环境。房产所处的小区如果是绿化面积高，物业条件好，外部环境好的小区会容易出售一些，因为更容易让买家有购买欲望，配套和交通环境也会提高小区的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，这些因素不齐全的话，会带来百分之五的价格折损。　　3、房龄。对于二手房，房龄会较大程度上影响到房屋价格，次新房的价格是比较高的，然后就是5-19年的房子一个档次，超过20年的一个档次，但是房屋如果区位优势大，那么房龄的问题也影响不会很大。　　4、楼栋情况。楼栋的结构，位置，和朝向对房产售价也是重要影响因素，结构好，位置价，朝向好的漏洞对比这些条件不佳的漏洞会产生百分之三至八的溢价。其次楼栋的建筑质量和外立面造型，以及公共区域的装修情况也会很大程度上影响房屋的估价，产生的溢价在百分之五作用。　　5、梯户情况。电梯品牌质量好，梯户比低，产生的溢价越高，也是属于宜居程度的一部分。　　6、户型。户型结构好，层高净高高，开间进深合理，采光通风条件好，赠送面积多，都是对房屋产生溢价的一部分因素。如果户型好，定价可以高于其他房产价格。　　房子出手时想卖一个好价格，房主需要考虑这些问题的细节才能确定估价。并且对房子的整体情况进行一个整修，让房子看起来情况比较好，这样也会为房屋估价增值。