如何将老旧二手房以较高价格出售？

二手房买卖流程:一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(**)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。参考资料：**问答

1、 别着急报价报价也是要讲究时机的，当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。2、 高开低走如果你在报价的时候报的是一个相对比较高的价格，那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是特别痛快地直接把**低价给他们，另外，也别忘了一定要表现出也别为难的样子，这样才可能让买家真正觉得自己拿到了实惠。3、 算成本账如果即使你已经跟买家让价不少了，可是他依然觉得房子的价格高，那么这时你就可以跟他算一下成本价。房子本身的售价，附赠物品的价格，装修的价格，之前居住的那段时间里增值的部分，还有以后可能增值的部分等，把这些都大略计算一下，让买家明白自己出的价格确实已经是**低价，不能在让步了。4、 展示交易记录有的顾客认为你出的价格高，不是因为他真的不能接受这个价格，而且他觉得你卖给别人的价格更低，所以这时你就可以将以往的交易记录给他看，让他明白你卖给别人的价格不可能再比给他的价格更优惠了。当然，需要注意的是，你一定要提前将那些成交价格相对较高的记录挑出来给他看。5、调整价格如果直至**后，买家还是觉得价格太高了，那么你就要考虑调整价格了。现在二手房市场房源众多，想要找到一个有意向的买家不容易，所以，如果价格合理，可以适当降低价格。比如，你之前本来是开价五万九千五百多元，**后你将价格调整为五万七千九百多元，听起来像是降了两千多，但其实也就一千多，买家却很容易因此得到满足。

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一、选取大中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方**好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，**重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。1二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。1三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

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1、 别着急报价报价也是要讲究时机的，当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。2、 高开低走如果你在报价的时候报的是一个相对比较高的价格，那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是特别痛快地直接把**低价给他们，另外，也别忘了一定要表现出也别为难的样子，这样才可能让买家真正觉得自己拿到了实惠。3、 算成本账如果即使你已经跟买家让价不少了，可是他依然觉得房子的价格高，那么这时你就可以跟他算一下成本价。房子本身的售价，附赠物品的价格，装修的价格，之前居住的那段时间里增值的部分，还有以后可能增值的部分等，把这些都大略计算一下，让买家明白自己出的价格确实已经是**低价，不能在让步了。4、 展示交易记录有的顾客认为你出的价格高，不是因为他真的不能接受这个价格，而且他觉得你卖给别人的价格更低，所以这时你就可以将以往的交易记录给他看，让他明白你卖给别人的价格不可能再比给他的价格更优惠了。当然，需要注意的是，你一定要提前将那些成交价格相对较高的记录挑出来给他看。5、调整价格如果直至**后，买家还是觉得价格太高了，那么你就要考虑调整价格了。现在二手房市场房源众多，想要找到一个有意向的买家不容易，所以，如果价格合理，可以适当降低价格。比如，你之前本来是开价五万九千五百多元，**后你将价格调整为五万七千九百多元，听起来像是降了两千多，但其实也就一千多，买家却很容易因此得到满足。

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1、区域价格调查二手房定价的第一步是区域价格调查，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。2、对房产进行价值评估通过了第一步区域价格调查后，下面要做的就是对手中自己的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。3、确定心理价格底线在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、**比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。4、预留一定的砍价空间在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%——5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%——10%也是合理的。

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