房屋拆迁补偿中哪些项目是必须性的？

拆迁补偿新项目？我的经验是，除了关注货币和房产补偿，还要留意政策变化，有时候新的补偿项目能带来意想不到的好处。

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根据《土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，**高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。房屋拆迁补偿方式主要有以下两种：一、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。二、产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均**低面积，如上海人均**低面积为22㎡，所以拆迁安置。两者相结合的补偿方式顾名思意，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

验收文件：备案文书复印件、住宅质量保证书 、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表。　　验收项目：防盗门：门框是否端正，卷尺量各边是否平行；表面是否有划伤和油漆滴淌的痕迹，是否有坑洞；关合是否严密，尤其是有锁的一边，是否有特别的声音；门锁是否齐全、灵活；五金件是否生锈。　　墙壁：对于是否有空裂现象，可以用小锤(木棍)轻敲，如果听到“空空”的声音，表明面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工，听到沉闷的碰击声则无此迹象；目测墙壁表面是否有裂缝；对于墙身是否倾斜，可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度； 墙角接位是否有裂痕；墙角与地面接位是否有裂痕。　　阳台：目测阳台同房屋的两连接出是否有裂缝；目测阳台内外侧墙体是否有裂纹；阳台上是否有水迹。　　窗户： 用卷尺量是否平行两边到地高度是否一致；窗边与混凝土接口有无缝隙；关上窗听隔音效果并目测关闭是否严密 ；目测玻璃是否有划痕；五金件是否生锈。　　上下水管：尽量开大水龙头，检测是否渗、漏、堵；管道沿线是否有锈迹。　　卫生间：封住地漏，灌水24小时，看底层是否有水迹；先蓄水而后放水，看是否有积水；看顶部是否有水迹，是否有霉斑；卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座；水路管道连接出是否滴漏，出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾。　　地面顶棚：如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重；在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。　　电路系统：检查各处电灯是否亮，线路是否完好；电笔测电 插座插孔，线路是否完好；电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路；用电笔测空调的插座是否与其他线路分开。

1、发布征地公告（县 或市级国土资源局）2、征询村民意见（县 或市级国土资源局会同乡镇政府）3、地籍调查和地上附着物登记（县 或市级国土资源局）4、拟定“一书四方案”组卷上报审批（县 或市级国土资源局）5、征用土地公告*（市县人民政府）6、征地补偿安置方案（县 或市级国土资源局）7、报批征地补偿安置方案（县 或市级国土资源局）8、批准征地补偿安置方案（市县人民政府报省国土资源厅）9、土地补偿登记10、实施补偿安置方案和交付土地具体需要的文件：(一)省级人民政府建设用地请示文件；(二)省级国土资源部门审查意见；(三)建设用地项目呈报材料"一书四方案"(含汇总表)；(四)建设用地申请表；(五)建设项目用地预审意见；

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