工业用地上建造的住宅是否可以购买？50年产权的房子是否值得信赖？

根据《物权法》，住宅用地使用权期限届满后，自动续期。但30年产权房产剩余年限较短，未来续期可能涉及费用。购房者应关注相关政策，合理评估风险。

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西安某小区房子频出问题，工业用地上私自建住宅导致小区业主受害。那么工业用地上的住宅都不能买吗？好多产权年限为50年的是怎么回事？ 西安市菲香槟城小区多套房子被两卖，该项目实际为工业用地，相关部门已经其进行多次查处。2014年业主在接到电话收房通知后，发现达不到收房标准。由于由于延期交房按照合同约定，业主会获得一定的违约赔偿金，但收房后开发商并未履行。小区无集中供暖；不通天然气；楼道内消防栓没水；每到下雨车库就会被水淹，要靠人工抽水，根本没法停车；二期用的还是工业电，目前电费为0.62元/度。 一、为何一个小区会出现如此多问题 开发商五证不全，开发商为陕西建功企业集团，从所提供的土地使用证复印件可以看出该土地用途仍为工业用地。开发商没有经过相关手续私自改变土地用途。此类房子以后房产证也不能办下来。 二、工业用地能不能建住宅 1、工业用地不能私建住宅 从国土资源部获悉，新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。按规定，工业项目的建筑系数应不低于３０％。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的７％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过２０％。 2、工业用地建住宅需要相关手续 一些企业在获得工业用地使用权后，是经过相关部门运作许可，是可以改变土地使用性质建造成套住宅楼。 三、工业用地改变土地用途后建的住宅能买吗？ 1、使用年限 工业用地50年，比住宅的70年缩水严重； 《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。**可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为50年后的土地出让金肯定会比现在的贵！ 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%； 如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高 。 3、多数不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年 。 4、日常生活成本费用 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 6、无法迁入户口 在此提醒广大购房者在购买房屋时一定不能只听置业顾问一面之词，要多方打探，查看开发商五证，关注开发商整体信誉度，将相关开发商承诺的内容写到购房合同中。遇到问题及时维权，不然容易被开发商一拖再拖事情解决起来比较麻烦。若是集体问题可以联合其他业主一起维权。在这里小编希望看到的是广大购房者在买房前就能规避风险，买到称心房安心房。

工业用地上建的房子也是可以买卖的，只是比较麻烦。上海宝山菁英提醒您，需要注意的是，这套房屋土地仍为国家所有，使用年限约为40年，比70年使用年限的普通住宅短很多。这套房屋土地证上标明使用期限一般约34年左右。工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂，原土地使用权人不一定还能继续使用该宗地块。变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。

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1、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。　　2、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。　　3、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂。　　4、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。　　5、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。

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工业用地转住宅用地后，可申请房贷。建议提前了解贷款政策，评估还款能力，选择合适的贷款产品。

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