对于居住小区，容积率是大一些好还是小一些好，我们如何评估？

从法律角度来看，房屋的容积率并没有明确的“好”或“不好”之分。它更多地是一个规划参数，需要依据当地的城市规划法规来确定。通常，符合规划法规、确保居住环境和居民权益的容积率即是合适的。

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1，先要根据自己的能力，量力而行。按揭的话，要看每个月有多大的还款能力，一般月还款不要超过月收入的一半。 2，虽然咱是自住，但也要考虑到房屋的保值**。 就小区而言应该注意以下几个方面。 1，交通，看看你所想买房城市的规划，尽量能够选在地铁沿线。实在不行，公交车多也行。出行方便很重要！ 2，**，**好能找个学区房，为将来孩子考虑。有很多人就是为了孩子教育买房或换房的。 3，购物，别找个连买菜都得走半小时才能到的。 4，小区品质，留意一下此开发商以前在本地开发的其他楼盘，注意一下它的物业管理（保安查的严不严，是不是谁都可以进出等）小区内部环境（小区绿化率，内部配套设施）；楼间距（越大越好）；外立面（如果是立邦漆就比较落伍了）等。与周边的其它小区作比较。 就房子本身，要注意以下几点。 1，建筑类型。**好选择板楼（一个楼有很多个单元，一般一梯在三户以下），通常为南北通透或东西通透；塔楼（一个楼一般只有一个单元，一般一梯在4户以上）通风效果差一些。 2，楼层，没电梯的**好选在4层一下，有电梯的楼层越高越好。注意，一层与顶层**好别选，除非送花园或送露台。 3，朝向：南北通透为**好，剩下的依次是全南向，东南向，西南向，东向，西向，西北向，东北向，北向，总体上除了南北通透的朝南的房间越多越好。 4，户型，一定要方正，利用率要高，屋里边不能有太多拐角及根本就没法利用的面积。 5，公摊（销售面积-套内建筑面积）不能太大，得房率（销售面积/套内建筑面积）一定要看清楚，你千万别个买得房率在75%以下的。

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相信很多购房者并不是很清楚。而对于住户来说，容积率直接影响到居住的舒适度，那么 容积率多少合适呢?容积率大好还是小好呢?容积率大好还是小好，间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高， 容积率决定了该楼盘是从人的居住需求角度，理论上讲，对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。选择容积率较小的楼盘，相对住的会比较舒适一点了。容积率大说明可能楼层高，空间利用率高，房价低。容积率小，小区光照充足。 对于保护人类居住环境来讲，容积率当然是越小越好，这样在同样的建筑占地面积的情况下平均建筑层高就比较低，人均环境质量提高。 对于开发商来讲，容积率当然是越大越好，这意味着在同样的建筑占地面积的情况下，能建更高的楼层，每多一层就能多赚很多钱。住户希望越小越好，因为这样小区环境就好，绿化公共设施相对就多。 通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

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贷款年限越长，还款利息越多。贷款年限的长短调整应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配。　　①借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。　　②所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90㎡以上**高可贷7成，90㎡以下**高可贷8成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般**高贷款年限可达10至15年，**高贷款额度可到7成。　　③借款人经济实力。一方面，对于贷款买房人而言，在制定贷款计划时应将多方因素考虑进来。如工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益以及家里的资助等等。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得**高8成20年的贷款。

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一、选楼层需要关注哪些因素？（一）通常主要的关注因素1、视野2、采光3、安全4、隐私5、住宅楼的总层数6、噪音7、潮湿8、日常生活便利程度（停电、等电梯时间、水压等）9、家庭人口年龄构成及健康状况2（二）根据家庭成员的特点和个人喜好来选择【问题】：1、家人中是否有恐高的？2、买房后是否与老人和幼儿同住？3、自己有什么楼层选择的偏好？【建议】：1、如果家里有人恐高（恐高的人不少，只不过严重程度不同而已），尽量选择低楼层。2、如果买房后，会与老人和幼儿同住的话，**好选择低楼层。（如果是楼梯房，**好选1-2层；如果是电梯房，建议选1-5层。）3、如果你确实对某些楼层的数字有些在意或者认为不吉利，比如说4层、8层（七“上”八“下”）、13层、14层、18层（十八层地狱）、24层等，可以在挑选的时候排除。4、如果对上述问题无所谓，可根据自己的喜好随意选。喜欢景观视野好的，挑高层；喜欢接地气的，选低楼层。3（三）根据房屋所在楼栋及周边建筑形态来选择【问题】：1、所买房子所在的楼栋，总共高多少层？是多层（7层以下）、小高层（8-11层）还是高层（12层以上）？2、房子周边的建筑都是高层、小高层、多层还是别墅？3、前后左右的楼间距大不大？【建议】：1、如果所在楼层为高层，周边楼栋也都是高层，**好选择5层以上的。（因为全部都是高层的小区，那么楼间距往往不够大，5层以下的日照多少会有些影响。）2、如果所在楼栋为小高层或者高层，前后左右的楼栋都是小高层及以下的（也就是说，周边楼栋都不高甚至比自己的低），那么可以根据自己的需要随意选择，因为即使是低楼层的采光依然较好。4二、不同的楼层各有什么利弊？（说明：根据实际情况，主要谈高层、小高层电梯房，超高层、别墅类不在此列。）（一）18层以上的高区住宅（高层）【优点】：1、视野开阔2、采光好3、私密性好【不足】：1、价格较低楼层贵，根据购房预算情况而定；2、上下班高峰期，等候电梯时间长；3、如果出现电梯停电、维修等情况，上下楼不方便；4、往往可能水压偏低，或者无法正常供水；5、值得提醒的是，高层儿童坠落伤亡事件时有发生，存在一定的安全隐患。6、顶层可能会出现漏水、隔热性差等问题。

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